Innløsing av festetomt

Innløsing av festetomt

Mange boligselskapers eiendom er på festet tomt. Å feste tomten vil si at boligselskapet leier grunnen som eiendommen er plassert på. Det kan oppstå situasjoner der boligselskapet, er interessert i å innløse festetomten.

  • Å feste tomten vil si at boligselskapet leier grunnen som eiendommen er plassert på. Utleier kalles «bortfester».
  • Den som leier grunnen (ofte boligselskapet) kalles «fester».
  • Å innløse festetomten betyr å kjøpe tomten av bortfester.
  • For feste av bolig, fritidshus, kontorer, lager og industribygg osv. er det tomtefestelovens regler som gjelder.
  • Ved innløsing av festetomt eller kjøp av festetomten kan det typisk oppstå spørsmål rundt når man kan man kreve innløsing av festetomten, hva innløsningssummen skal være, hvordan en innløsing gjennomføres og hva som skjer med tinglyste servitutter i eiendommen. Spørsmålene besvares på bakgrunn av tomtefesteloven og eventuelle avtaler mellom bortfester og fester.

Retten til innløsning

Tomtefesteloven kapittel VI regulerer festers rett til innløsing. Lovens § 32 gir festeren rett til å kreve innløsing av festetomt til bolig eller fritidsbolig etter at det er gått 30 år av festetiden. Festetiden regnes fra den datoen festekontrakten ble inngått.

Denne regelen har enkelte unntak.

For det første kan fester av boligtomt bare kreve innløsning hvert andre år, og hvert tiende år for fester av fritidstomt. For det andre kan fester bare kreve innløsing senest ett år før innløsningstiden er inne.

Avtale om at bortfester kan kreve at festeren innløser festetomten, er ikke bindende for festeren, jf. tomtefesteloven § 35. Men dersom avtalen er inngått før 1976 kan likevel bortfester kreve innløsning. Særregelen kommer til anvendelse der det ville være urimelig for bortfester, hvis han ikke kunne kreve innløsning.

Innløsningssummen

I prosessen med å kreve innløsing av festetomt kan det være utfordrende å finne ut hva innløser skal betale for å kjøpe tomten. Tomtefestelovens utgangspunkt er at innløsningssummen skal være 25 ganger den årlige festeavgiften, dersom ikke lavere innløsningssum er avtalt. Utgangspunktet for beregningen er festeavgiften på innløsningstidspunktet.

Dersom festeavtalen er tidsbegrenset eller det er gitt anledning for bortfester å si opp festeavtalen, kan bortfester kreve at innløsningssummen settes til 40 % av eiendommens råtomteverdi, fratrukket verdien fester har tilført eiendommen. Slik verdiøkning kan for eksempel være dersom fester bekoster vei-, vann og kloakkanledning til huset.

Tomteverdien må ikke settes høyere enn det tomten kan selges for dersom det bare er tillatt å sette opp det eller de hus som er på tomten.

En må derfor undersøke om man står overfor en tidsbegrenset eller en tidsubegrenset festeavtale.

Det må også betales dokumentavgift i innløsingssituasjoner, jf. dokumentavgiftsloven § 7 første ledd, siste punktum.

Gjennomføring av innløsingen

Krav på innløsing må fremsettes skriftlig av festeren, jf. tomtefesteloven § 36. Dette kan gjøres ved en erklæring fra festeren. Innløsing av en festetomt vil rent praktisk skje som et kjøp av den festede grunn. Det utarbeides derfor normalt en kjøpekontrakt mellom fester og bortfester. Når innløsningssummen og innløsningsvilkårene er avtalt, kan gjennomføringen av innløsningen skje.

Når en skal innløse en festetomt må en finne ut om festeretten gjelder på et helt bruksnummer, eller om festekontrakten gjelder på et festenummer. Tomtefesteloven § 38 regulerer hvordan gjennomføringen skal skje dersom det må fradeles en egen matrikkel til eiendommen.

Videre må det tinglyses et skjøte, hvor bortfester overdrar eiendommen til fester, slik at fester blir eier av eiendommen. Ved innløsing av festeretten, slettes festekontrakten.

En slik innløsning regnes som eiendomsmegling og oppgjør må derfor utføres av en megler eller advokat som har eiendomsmeglerbevilling.

Tinglyste heftelser i eiendommen

Det er ikke uvanlig at det er tinglyste rettigheter i en eiendoms grunnboksblad. Det følger av tomtefesteloven § 18 tredje ledd at dersom festeren blir eier av tomten, går tinglyste panteretter i festet over til å gjelde panterett i tomten.

Det er heller ikke uvanlig at festekontrakten inneholder heftelser. Den kan inneholde rettigheter som er gitt til andre personer, også kaldt tredjemannsrettigheter. Slike rettigheter kan være veirett til fordel for naboer, forkjøpsretter eller rettigheter til å legge vann- og kloakkrør.

Som nevnt ovenfor, slettes festekontrakten ved innløsing av festetomten. Tredjemannsrettigheter kan imidlertid ikke slettes uten at rettighetshaveren har signert for en slik sletting.

Eierseksjonssameiers partsevne

Eierseksjonssameiers partsevne

Det er tvisteloven § 2-1 som angir hvem som har partsevne, altså de kravene som må stilles til den som skal være part i en rettssak. Partsevne er en absolutt prosessforutsetning., hvilket innebærer at hvis en eller begge parter mangler partsevne, skal saken som utgangspunkt (såfremt mangelen ikke kan rettes) avvises. Sameier er ikke eksplisitt nevnt i tvistelovens bestemmelse, men det er sikker rett at sameier har såkalt begrenset partsevne. Dette innebærer at sameiet ved styrets leder har partsevne i saker som gjelder seksjonseiernes felles rettigheter og plikter. I praksis innebærer dette at sameiet har partsevne i de aller fleste rettstvister et sameie typisk kan bli involvert i.

Borgarting lagmannsrett behandlet nylig en tvangssalgssak (LB-2020-16389) der én seksjonseier krevde saken avvist begrunnet med at sameiet manglet partsevne. Lagmannsretten slo klart fast at sameiers partsevne følger av tvisteloven § 2-1, jfr. eierseksjonsloven § 60. Videre viser retten til at sameiers partsevne er fastslått både i rettspraksis og i kommentarutgaven til tvisteloven.

Om sameiets partsevne i tvangssalgssaker uttaler retten at «Etter lagmannsretten syn er det også klart at en sak om salgspålegg etter eierseksjonsloven § 38 gjelder seksjonseiernes felles rettigheter og plikter, og at eierseksjonssameiet dermed har partsevne i en slik sak.. Lovens ordning med å legge kompetansen til sameiets styre i saker om salgspålegg tilsier også klart at det her er tale om saker om seksjonseiernes felles rettigheter og plikter, og at styret dermed har partsevne i tvistelovens forstand». Videre uttales det at «Saken er reist av [sameie] ved styrets leder, jf. § 60 andre ledd, noe som må anses som korrekt angivelse av partsforholdet»

Seksjonseieren anførte også at saken måtte avvises da styret ikke hadde fullmakt fra seksjonseierne til å reise søksmål da saken ble overført til allmennprosess. Retten er tydelig på at heller ikke denne anførsel kunne føre frem og viser til at eierseksjonsloven § 38 nettopp legger kompetansen til å gi en seksjonseier salgspålegg til styret. Retten påpeker også, med henvisning til en Høyesterettsdom fra 2011, at domstolene ved avgjørelsen av om en sak skal fremmes, ikke kan prøve om det foreligger gyldig vedtak om å anlegge søksmål.

Det er altså ikke tvilsomt at sameier har partsevne for saker som gjelder seksjonseiernes felles rettigheter og plikter. Det må ved anleggelse og imøtegåelse av søkmål foretas en vurdering av om hvorvidt saken gjelder felles rettigheter og plikter. De fleste rettstvister et sameie kan tenkes å bli involvert vi nettopp omhandle «felles rettigheter og plikter».  I prosesskriv til retten vil korrekt angivelse av sameiet som part være «Sameiets navn v/styrets leder».

Dom fra lagmannsretten (LG-2020-2426) –alm. aksjeselskap, boligbyggelag eller boligaksje-selskap?

Dom fra lagmannsretten (LG-2020-2426) –alm. aksjeselskap, boligbyggelag eller boligaksje-selskap?

Sakes bakgrunn var en tvist om vedtektsendring blant aksjonærene i et aksjeselskap. Tvistetemaet omhandlet hvorvidt selskapet hadde samme formål som et borettslag eller som et boligbyggelag. I førstnevnte tilfelle vil selskapet være å anse som et boligaksjeselskap med det resultat at borettslagsloven kapittel 5, kommer til anvendelse. Dersom borettslagsloven regler kunne påberopes, slik aksjonærflertallet anførte, ville selskapets vedtekter kunne endres slik at aksjene og leilighetene i selskapet ble fritt omsettelige.

Retten måtte foreta sin vurdering gjennom en fortolkning av borettslagsloven § 1-4 andre ledd. Bestemmelsen lyder slik:

«For aksjeselskap som er stifta før lova tok til å gjelde, og som har same føremål som burettslaggjeld §§ 1-5, 4-2, kapittel 5 og omdanningsreglane i § 13-5»

Lagmannsretten slår fast at det avgjørende for om et aksjeselskap er et boligaksjeselskap, er om det har til formål å gi aksjonærene bruksrett til bolig.

Retten påpekte innledningsvis at selskapets formålsordlyd i vedtektene peker på at hovedformålet nettopp har vært å gi aksjonærene bruksrett til bolig.

Videre viste retten til at det at selskapet har klare kooperative trekk, altså ikke vinningsformål, ikke er til hinder for at selskapet har samme formål som et borettslag. Tvert imot er kooperative trekk tydelige også hos borettslag, og i forlengelsen hos boligaksjeselskap.

Mindretallet anførte på sin side at organiseringen av selskapet, og da særlig at brukereierprinsippet ikke er fulgt, ved at det er aksjonærer som eier flere aksjer, og at det er juridiske personer som eier brorparten av aksjene. Retten uttaler i denne anledning følgende: 

« I likhet med tingretten, mener lagmannsretten at merknadene viser at det må aksepteres visse avvik mellom brukereierprinsippet som ligger til grunn for borettslagsloven kapittel 5 og boligaksjeselskapet, uten at selskapet anses for ikke å ha samme formål som et borettslag» og videre at «Lagmannsrettens bemerker at vurderingstemaet i borettslagsloven § 4-1 andre ledd er om aksjeselskapet har samme formål som et borettslag – ikke om organiseringen ellers på alle punkter er lik som et borettslag»

Retten avviste også mindretallets anførsel om at selskapet må anses å være et boligbyggelag. Retten bygger sitt syn på at selskapet i sine eiertid har holdt bygningsmassen uforandret, og det har ikke vært noen aktivitet knyttet til å «skaffe» boliger til medlemmene utover den utleieaktivitet som selskapet har bedrevet. Det ble vist til at «det som først og fremst skiller et boligbyggelag fra et borettslag, er at førstnevnte er åpent for nye medlemmer, og på denne måten har vekslende medlemstall og vekslende kapital». Retten fastslår på denne bakgrunn at «Det er klart at BSFB verken har vekslende kapital eller deltakerantall, og slik lagmannsretten ser det taler dette mot at BSFB kan sies å ha samme formål som et boligbyggelag».

Lagmannsretten konkluderer gjennom å vise til tingrettens vurdering som lyder:

«Etter rettens syn er det sentralt at BSFB er et aksjeselskap, og har et formål som passer overens med formålet i borettslagsloven av 2003. Borettslagsloven legger opp til at slike aksjeselskap skal anses som boligaksjeselskap og reguleres av lovens kapittel 5, selv om de ikke for øvrig stemmer helt overens med de karakteristika som borettslag pr 2003 er angitt å ha»

Dommen er konkret og har av denne grunn noe begrenset overføringsverdi til andre saker. Den inneholder likevel interessante betraktninger om borettslagslovgivningens historikk. Av særlig interesse er også omtalte vurderinger fra kompetente ressurser, slik som Christian Fr. Wyller, som ble utarbeidet i anledning saken i domstolene.

Kjennelse fra lagmannsretten – fravikelse/utkastelse

Kjennelse fra lagmannsretten – fravikelse/utkastelse

Gulating lagmannsrett avsa i august en kjennelse om utkastelse/fravikelse etter eierseksjonsloven § 39 av eieren av en seksjon i et boligsameie.

Eier hadde bodd i den aktuelle leiligheten i 7 år. Over en periode på ett par år hadde eieren opptrådt truende ved å ta seg inn i andre seksjoner i sameiet, og her fremsatt trusler om å «ta» vedkommende seksjonseier. Også en episode der eieren i ruspåvirket tilstand, bærende på en kniv, hadde tatt seg inn i en naboleilighet ble særlig vektlagt. Eieren hadde også brukt en kniv til å rispe opp biler som stod parkert i sameiet. Det skal også ha blitt fremsatt drapstrusler. Endelig viste retten til at politiet ved flere anledninger hadde gjennomført ransakelser av leiligheten.

Retten oppsummer eiers opptreden på følgende måte:

«Det er rettens oppfatning at det særlig er kombinasjonen med rus og tilstedeværelse av kniv, som gir de nevnte hendelsene et kvalifisert preg og som medfører at eiers tilstedeværelse i sameiet skaper stor frykt for de øvrige beboerne» 

Og videre 

«Slik lagmannsretten ser det, har følgelig Sameiet et aktuelt behov for fravikelse.»

Følgende er særlig verd å merke seg fra kjennelsen:

– Lagmannsretten bekrefter at terskelen for å kaste ut en eier fra sin egen leilighet er og skal være høy. I denne saken hadde eier imidlertid opptrådt på en så kritikkverdig måte at sameiet ble gitt medhold i begjæring om fravikelse

– Lagmannsretten diskuterer aktualitetskravet, altså at det som utgangspunkt ikke kan kreves fravikelse basert på historiske forhold som ikke lengre er til alvorlig plage eller sjenanse for de øvrige seksjonseierne. I denne saken ble aktualitetskravet ansett oppfylt ved at eier erkjente fortsatt rusmisbruk, og at de alvorlige episodene var knyttet til rusutløst psykose.

– Det ble avholdt muntlige forhandlinger i tingretten. Lagmannsretten tok ikke begjæring fra eier om å avholde muntlige forhandlinger også i lagmannsretten til følge. Retten viste til at «Selv om saken har stor betydning for A, kan ikke lagmannsretten se at muntlig forhandling vil kunne frembringe noe av betydning for avgjørelsen som ikke like forsvarlig kan bedømmes etter skriftlig behandling«.

Kort om eierseksjonsloven § 39/borettslagsloven § 5-23:

Styret i et sameie eller borettslag kan kreve fravikelse/utkastelse av en eier:

1) vis eiers oppførsel medfører fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, og/eller

2) eiers oppførsel er til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere

Begjæring om fravikelse skal fremsettes samtidig som det gis pålegg om salg. Det kan imidlertid kreves utkastelse av leietaker uten at det samtidig gis pålegg om salg av seksjonen/andelen.

Terskelen for utkastelse er svært høy. Bestemmelsen tar sikte på de grovere forhold hvor det er maktpåliggende å få eieren bort.

Forbud mot erverv av mer enn to boligseksjoner

Forbud mot erverv av mer enn to boligseksjoner

Eierseksjonsloven § 23 oppstiller et forbud mot å erverve (direkte eller indirekte) boligseksjon dersom ervervet medfører at man blir eier av mer enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet. Lovens ervervsbegrensning rammer ikke erverv av næringsseksjoner.

Nedenfor vil vi kort gjennomgå reglene om ervervsbegrensning samt hvordan eierseksjonssameiet skal forholde seg dersom man blir kjent med at en seksjonseier har brutt ervervsbegrensningen.

Forbudet i eierseksjonsloven § 23

Det følger av eierseksjonsloven § 23 at ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve en boligseksjon hvis ervervet fører til at man blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet.

Eksempel: Ola N. eier to boligseksjoner i sameiet som han leier ut. Utleievirksomheten har vist seg å være meget lukrativt, og han ønsker å kjøpe ytterligere seksjon som nå er lagt ut for salg. Ervervsbegrensningen medfører imidlertid at han ikke kan erverve ytterligere boligseksjoner.

Ervervsbegrensningen gjelder også ved indirekte erverv av boligseksjon ved at den også rammer kjøp av mer enn to boligseksjoner via ektefelle/slektninger eller selskaper. Dette innebærer bl.a. at ervervsbegrensningen slår inn dersom en person eller nærstående ved erverv av aksjene i et selskap får direkte/indirekte eierskap til mer enn to boligseksjoner. Eierseksjonsloven viser i denne sammenheng til aksjelovens definisjoner av nærstående og konsern, jf. aksjeloven §§ 1-5 og 1-3.

Eksempel: Ola N. eier fortsatt de to seksjonene, men får høre at aksjeselskapet som eier to seksjoner i sameiet skal selges. Han kan da ikke kjøpe aksjene i selskapet uten å bryte med ervervsbegrensningen i § 23. Dette forutsetter imidlertid at han (ev. sammen med nærstående) ved ervervet får bestemmende innflytelse over selskapet, jf. § 23 (2) bokstav c).

Bestemmelsene om indirekte erverv gjelder ikke for avtaler som er inngått før 01.01.2020 (ikrafttredelsesdato for endringslov).

Ervervsbegresningen rammer ikke det å eie flere enn to boligseksjoner

Ervervsbegrensningen rammer imidlertid ikke det å eie mer enn to boligseksjoner i et eierseksjonssameie, kun erverv som fører til at man overskrider grensen på maks to boligseksjoner. Eksempelvis kan selskap som foretar seksjonering av en eiendom fortsette å eie flere enn to boligseksjoner.

Forutsatt at man ikke eier boligseksjoner i eierseksjonssameiet fra før, vil det heller ikke være i strid med ervervsbegrensningen å kjøpe aksjene i et selskap som lovlig har blitt eier av mer enn to boligseksjoner (skjer da ingen intern forrykkelse av eierforholdene i eierseksjonssameiet).

Eksempel: Kari O. eier ingen seksjoner i eierseksjonssameiet, men leser i finanspressen at selskapet som opprinnelig seksjonerte en eiendom og fortsatt eier tre seksjoner er til salgs. Kari kan trygt kjøpe aksjene i selskapet uten å komme i konflikt med ervervsbegrensningen.

Hva hvis ervervsbegrensningen brytes?

Ved brudd på bestemmelsene i eierseksjonsloven § 23 kan Kartverket nekte å tinglyse skjøtet.

I samsvar med eierseksjonsloven § 38 kan styret uten varsel pålegge erververen å selge en boligseksjon som er ervervet i strid med § 23. Videre fastslår eierseksjonsloven § 52 (2) at det ikke avgis stemme på årsmøtet for boligseksjoner som er ervervet i strid med § 23, og at slike seksjoner skal ikke tas med i beregningsgrunnlaget for flertallsavgjørelser.

Eierseksjonssameier – hvilke vedtak krever full tilslutning på årsmøtet?

Eierseksjonssameier – hvilke vedtak krever full tilslutning på årsmøtet?

Eierseksjonsloven har detaljerte regler om flertallskrav til årsmøtets beslutninger. Mens utgangspunktet er at vanlig flertall er stilstrekkelig, inneholder loven strengere flertallskrav for enkelte typer saker og endog enstemmighet for enkelte saker. Det er viktig at styret i forkant av årsmøtet er seg bevisst hvilket flertallskrav som gjelder for den enkelte sak.

I denne saken skal vi se nærmere på de sakene som krever enstemmighet på årsmøtet.

Beslutninger som krever enighet fra alle seksjonseierne

I henhold til eierseksjonsloven § 51 må alle seksjonseiere, enten på årsmøtet eller på et annet tidspunkt, uttrykkelig si seg enige hvis sameiet skal kunne ta beslutning om (lovens ordlyd er uthevet)

  • Salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen. Hvor stor del av eiendommen det må være snakk om før salg / bortfeste av deler av tomten er vesentlig må vurderes konkret. Viktige momenter vil bl.a. være hvor stor del av eiendommen salget / bortfestet det gjelder, og hvilket behov seksjonseierne har for det aktuelle arealet. For salg mv. av mindre deler av eiendommen er det tilstrekkelig med 2/3 flertall, se eierseksjonsloven § 49 andre avsnitt bokstav c).
  • Oppløsning av sameiet.
  • Tiltak som medfører en vesentlig endring av sameiets karakter. Et eksempel her kan være at et eierseksjonssameie bestående av boligseksjoner går over til å bli et eierseksjonssameie som hovedsakelig består av næringsseksjoner.
  • Tiltak som går ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, uavhengig av størrelsen på kostnaden som tiltaket medfører, og uavhengig av hvor stort økonomisk ansvar eller utlegg tiltaket medfører for de enkelte seksjonseierne. Dette innebærer at selv mindre kostnadskrevende tiltak, som ikke kan sies å ha sammenheng med eiernes bo- og bruksinteresse, kun kan besluttes hvis alle seksjonseierne uttrykkelig sier seg enige.

Hvordan legge til rette for en prosess som sikrer enstemmighet for styrets forslag til vedtak?

Vår erfaring er at jo bedre opplyst en sak er fra styrets side, jo enklere er det å oppnå tilstrekkelig tilslutning til et vedtak. Seksjonseierne er opptatt av å ha et godt beslutningsgrunnlag før de fatter viktige beslutninger. Å bruke tilstrekkelige ressurser på et godt saksfremlegg i innkallingen er derfor viktig.

På selve årsmøtedagen må det innføre i protokollen hvem som stemmer for vedtaket. Som nevnt kan de resterende seksjonseierne gi sin tilslutning på et annet tidspunkt. Selv om loven ikke oppstiller et krav om skriftlig tilslutning er dette likevel høyst anbefalt, slik at styret senere kan dokumentere tilslutningen.

Utleie av næringslokale i eierseksjonssameier

Utleie av næringslokale i eierseksjonssameier

Det er ikke uvanlig at eierseksjonssameier har næringslokaler som leies ut. Her en oversikt over noen viktig forhold som det greit å være klar over når styret har rollen som utleier.

Eierseksjonslovens utgangspunkt er at seksjonseier, i dette tilfelle sameiet v/styret, står fritt til å leie ut sin seksjon. Dette er imidlertid ikke en regel uten unntak, noe vi skal komme nærmere tilbake til nedenfor. Videre er det enkelte særlige forhold som utleier (og leietaker) av en næringsseksjon bør være særlig oppmerksom på og som det er viktig å ta høyde for når man utformer leiekontrakten.

Begrensninger i utleieretten

Det følger av eierseksjonsloven at en seksjonseier disponerer fritt over sin seksjon med de begrensninger som følger av sameierforholdet og eierseksjonsloven.

Sameiets vedtekter, husordensregler, privatrettslige avtaler, etc. kan inneholde flere begrensninger i utleieretten, bl.a.:

  • Forbud mot utleie til enkelte typer virksomhet;
  • Rammer for virksomheten som leietaker kan drive i lokalene (f.eks. forbud med støyende virksomhet, ro etter et visst tidspunkt, begrensninger i adgang til å henge opp skilt på byggets fasade, osv.);
  • Begrensninger knyttet til endringsarbeider.

Det er derfor viktig at styret påser at vedtektene, husordensregler mv. ikke er til hinder for det aktuelle leieforholdet før leiekontrakt inngås.

Noen viktige forhold ifm. inngåelse av leiekontrakten

Nedenfor følger en oversikt over noen viktige punkter som utleier av næringsseksjon bør være særlig oppmerksom på (listen er ikke uttømmende):

  • Det bør inntas i leiekontrakten at leietaker forplikter seg til å følge de til enhver tid gjeldende vedtekter, husordensregler mv. for eierseksjonssameiet.
  • Ved leie av næringsseksjon er det i praksis snakk om to typer «felleskostnader». Den ene typen er utleiers «ordinære» felleskostnader knyttet til lokalene (ref. eksempler i f.eks. bilag til meglerstandarden). I tillegg er det snakk om felleskostnader til eierseksjonssameiet. Det bør derfor reguleres i leiekontrakten at leietaker (helt eller delvis) også skal dekke felleskostnader til eierseksjonssameiet.
  • I et eierseksjonssameie vil det normalt være sameiet som har ansvaret for vedlikehold av eiendommens utvendige og innvendige fellesareal. Utleier bør derfor innta en presisering om at dette i leiekontrakten, eventuelt med en plikt for utleier til lojalt å følge opp at eierseksjonssameiet følger opp sine plikter til vedlikehold og oppgradering av de
  • fellesareal som vedrører leieobjektet, innenfor rammen av hva utleier kan gjøre gjeldende som seksjonseier overfor eierseksjonssameiet.

Nye regler mot hyblifisering i eierseksjonssameier

Nye regler mot hyblifisering i eierseksjonssameier

Fra 1. juli 2021 må seksjonseiere som ønsker å bygge om leiligheten søke årsmøtet om samtykke. Samtykke krever to tredels flertall i årsmøte.

Eierseksjonsloven § 49 annet ledd bokstav g) vil fra 1. juli lyde: «ombygging eller annen tilrettelegging som fører til at bruksenheten kan brukes som bolig for flere personer enn det som er vanlig for bruksenheter med tilsvarende størrelse og romløsning«.

«For flere personer enn det som er vanlig» er det sentrale i ordlyden. I lovens forarbeider vises det til husleieloven § 7-1 «husrommet blir klart overbefolket» som en pekepinn på hvor grensen ligger. Til syvende og sist vil grensen for hva som er «vanlig» bero på en helhetsvurdering

Vår opplevelse et at dette er en etterlengtet lovregulering. Vi anbefaler at styrene tar initiativ til at denne lovreguleringen inntas i vedtektene.

Tips ved salg av loftsareal i sameier og borettslag

Tips ved salg av loftsareal i sameier og borettslag

En rekke boligselskaper (eierseksjonssameier, borettslag og boligaksjeselskap) har de siste 10-15 årene solgt sine loft enten internt i boligselskapet eller til eksterne boligutviklere. Prosessen kan by på utfordringer dersom ikke boligselskapet har påsett korrekte vedtak i årsmøte/generalforsamling, eller dersom kontrakten med utbygger ikke i tilstrekkelig grad sikrer boligselskapets interesser.

Prosessen i sameiet, borettslaget og aksjeselskapet:

  • Styret fremmer sak om salg av loftarealene for årsmøte/generalforsamlingen. Salg av fellesarealer krever tilslutning fra to tredjedeler av de oppmøte
  • Eventuelle forkjøpsretter avklares
  • Forhandlinger og kontraktinngåelse med utbygger eller seksjonseier/andelseier
  • Byggeperiode

Det er viktig å være godt forberedt ved inngåelse av kontrakter med profesjonelle utbyggere.

Her er fem tips om ting du bør være oppmerksom på:

  • All risiko for offentligrettslige krav skal ligge hos utbygger
  • Kreditt til utbygger bør begrenses så langt som mulig. I denne type kontrakter er det vanlig at boligselskapet mottar første del av betalingen for loftet ved overtakelse. Andre del av betalingen mottas typisk når utbygger har ferdigstilt utbyggingen av leilighetene på loftet. Det at utbygger ikke betaler hele kjøpesummen ved overtagelse, innebærer altså at utbygger gis en form for kreditt. Jo mer kreditt som gis, jo større risiko løper boligselskapet.
  • Boligselskapet må fremforhandle størst mulig sikkerhet og påse trygghet rundt transaksjonen. Dette kan for eksempel gjøres gjennom bruk av meglerkonto, morselskapsgarantier, pant eller bankgarantier.  
  • Bruk standardavtaler dersom utbygger også skal utføre arbeider for boligselskapet. Relativt ofte velger boligselskapet å bruke noe av fortjenesten for salget av loftet til å foreta vedlikehold eller oppgraderinger av bygningsmassen. Det er derfor ikke uvanlig at utbyggers kontraktsforpliktelse består dels av kontantbetaling for loftet, og dels av bygningsmessige ytelser. I kontraktreguleringen av de bygningsmessige ytelsene anbefales bruk av standardiserte avtaler. Vår erfaring er at dette er et punkt som det enkelte ganger tas for lett på, typisk fordi boligselskapet først et stykke inn i prosessen bestemmer seg for å få arbeider utført.
  • Påse korrekt fordeling av felleskostnader fordi boligselskapet nå vil bestå av flere nye leiligheter (seksjoner/andeler). Forretningsfører vil i mange tilfelle kunne bistå styret med dette. 

Internt i boligselskapet bør det samtidig som det fattes vedtak om salg, tas til stilling hva fortjenesten ved salget av loftet skal benyttes til. De typiske alternativene er opprettelse av et vedlikeholdsfond, nedbetaling av gjeld, eller utbetaling til eierne.

Det er verd å merke seg at boligselskaper i mange tilfelle kan være fritatt for skatt av fortjeneste ved salg av fellesarealer.

Nye regler om kortidsutleie – vedtatt

Nye regler om kortidsutleie – vedtatt

I statsråd 10. april 2019 ble lov om endringer i eierseksjonsloven mv. sanksjonert. Loven fastsetter bl.a. rammer for korttidsutleie av boliger i eierseksjonssameier og i borettslag. Lovendringene trer i kraft fra 1.1.20.

Korttidsutleie i eierseksjonssameier

Eierseksjonsloven § 24 får et nytt syvende ledd, hvor det fremgår at korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig ikke er tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.

Det følger avslutningsvis av bestemmelsen at de nye reglene ikke gjelder for sameier hvor alle bruksenhetene brukes som fritidsboliger.

Korttidsutleie i borettslag

Borettslagsloven § 5-4 får et nytt andre punktum, der det fremgår at andelseieren kan leie ut hele boligen i opptil 30 døgn i løpet av året.

Siste nytt – kortidsutleie

Siste nytt – kortidsutleie

Vi har tidligere skrevet om at Kommunal- og moderniseringsdepartementet før sommeren sendte ut et forslag på høring om blant annet skjerpet ervervsbegrensning i eierseksjonsloven og regulering av korttidsutleie i eierseksjonsloven og borettslagsloven.

Departementet sender denne uken proposisjon til Stortinget om endringer i eierseksjonsloven og borettslagsloven. Forslaget innebærer at:

  • I eierseksjonssameier vil det være tillatt å kortidsutleie sin bolig/seksjon maksimalt 90 dager i året. Årsmøtet gis anledning til stramme inn ved å sette grensen til 60 dager, eller utvide til 120 dager.
  • Det vil bli forbudt med indirekte kjøp av eierseksjoner. Dette forbudet gis for å forhindre uthuling av lovens begrensing om at det kun er tillatt å kjøpe to seksjoner i et sameie.
  • I borettslag vil det bli tillatt med kortidsutleie med inntil 30 dager per år.

Kortidsutleie, typisk via AirBnb, er et tema som opptar mange boligselskaper. Mange vil nok mene at 90 dager i er overkant, men det at denne form for utleie nå forhåpentligvis lovreguleres vil gjøre at styrene har rammer å forholde seg til. Det er videre slik at ren spekulativ hotelldrift ikke vil være tillatt.

Det blir spennende å følge med på om lovendringene vedtas i Stortinget. Vi holder dere oppdatert.

Sameiets adgang til å inngå avtaler med seksjonseiere om vedlikeholdsplikten

Sameiets adgang til å inngå avtaler med seksjonseiere om vedlikeholdsplikten

Om sameiets adgang til å inngå avtaler med seksjonseiere om vedlikeholdsplikten.

Det følger av eierseksjonsloven § 32 at det kan fremgå bestemmelser «i vedtektene» som avviker fra lovens bestemmelser om ansvar for vedlikehold. Dette innebærer at det ikke er anledning til å inngå ikke-vedtektsfestede avtaler om et utvidet vedlikeholdsansvar for seksjonseier. En bestemmelse om et slikt utvidet ansvar må fremgå av vedtektene. Dette er en forandring fra den tidligere eierseksjonsloven av 1997.

Dette får den virkning at eventuelle avtaler, som ikke fremgår av vedtektene, vil kunne miste sin virkning fra 1. januar 2019 ettersom bestemmelser i strid med den nye loven, da anses bortfalt.

Et praktisk eksempel vil være dersom en seksjonseier vil gjennomføre tiltak på fellesarealene knyttet til sin seksjon, som sameiet ellers ville hatt ansvaret for. Seksjonseier ønsker for eksempel å utbedre sin terrasse før denne har et vedlikeholdsbehov som sameiet er ansvarlig for. Det er i slike tilfeller ikke lenger adgang til å avtale med seksjonseier at denne selv skal bekoste dette og ha det fremtidige vedlikeholdet, uten at dette samtidig nedfelles i vedtektene.

Dom fra lagmannsretten – uforsvarlig saksbehandling

Dom fra lagmannsretten – uforsvarlig saksbehandling

Det gjelder en rekke saksbehandlingsregler for hvordan vedtak skal treffes i boligselskaper. Krav til innholdet i innkallinger til årsmøter og regler om avstemninger i ulike organer er eksempler på dette. En dom som eksemplifiserer at uforsvarlig saksbehandling har ført til ugyldighet har blitt avsagt i Borgarting lagmannsrett.

I dommen fremgår det at uriktige og/eller mangelfulle opplysninger som utgjør en del av et vedtakets beslutningsgrunnlag kan medføre at vedtaket lider av en saksbehandlingsfeil, som igjen kan gjøre vedtaket ugyldig.

Sentralt i vurderingen av om saksbehandlingen er forsvarlig vil være om styret har handlet feil, eventuelt i hvilken utstrekning styret har handlet feil, og om styret helt har unnlatt å handle. Alvorlighetsgraden av feilen eller unnlatelsen, og hvor vesentlig eller inngripende tiltak det er snakk om, vil også være av betydning. Betydningen for de enkelte beboere, herunder om tiltaket kan redusere leilighetenes markedsverdi, vil også bli tillagt vekt. I dommen ble det videre fastslått at det er et vilkår for ugyldighet at feilen kan ha virket inn på vedtakets innhold. Altså på samme måte som forvaltningsvedtak.

Dommen fra Borgarting lagmannsrett viser hvor viktig det er at boligselskapers organer er sitt ansvar bevisst, og at de saker som er til behandling må være tilstrekkelig opplyst. Særlig gjelder dette vedtak som er av stor betydning for beboerne, for eksempel ved renoveringsprosjekter, eller kostbare oppussingsprosjekter.

Sameiets adgang til å kreve innflyttingsgebyr

Sameiets adgang til å kreve innflyttingsgebyr

Utgangspunktet etter eierseksjonsloven § 24 første ledd er at den enkelte seksjonseier har fri disposisjonsrett over egen seksjon. Ileggelse av innflyttingsgebyr, enten ved salg eller utleie av seksjonen, utgjør en begrensning i seksjonseiers rettslige rådighet over seksjonen. Vedtekter og andre beslutninger som begrenser den rettslige rådigheten over seksjonen må ha hjemmel i loven om den enkelte sameier skal være bundet. Eierseksjonsloven inneholder ingen bestemmelser som hjemler adgang til å ilegge innflyttingsgebyr. Utgangspunktet er derfor at sameiet ikke kan innføre begrensninger i form av innflyttingsgebyr ved å vedta vedtekt om innflyttingsgebyr med to tredjedels flertall.

Sameiet har imidlertid adgang til å kreve innflyttingsgebyr på alminnelig avtalerettslig grunnlag. Det følger av eierseksjonsloven § 24 andre ledd at en seksjonseiers rettslige disposisjonsrett over seksjonen kan begrenses i vedtektene dersom de som berøres, samtykker i begrensningen. Et slikt samtykke kan gis på to måter:

  1. Gjennom tilslutningsvedtekt hvor den berørte seksjonseier positivt tilslutter seg vedtekten om innflyttingsgebyr. Det er ikke tilstrekkelig at seksjonseieren har stemt for vedtekten og vedtekten er vedtatt med to tredjedels flertall, men seksjonseieren må også gi positiv tilslutning om at vedtekten om innflyttingsgebyr skal gjelde for vedkommendes seksjon.
  2. Dersom de opprinnelige vedtektene som ble vedtatt ved etablering av sameiet inneholder begrensninger i form av innflyttingsgebyr, må de som senere kjøper en seksjon anses for å ha akseptert de gjeldende vedtekter i og med kjøpet av seksjonen.

Dersom en seksjonseier har samtykket til vedtekt om innflyttingsgebyr etter en av de to ovennevnte alternativer, vil dette ved et eventuelt videresalg også gjelde for fremtidige eiere av samme seksjon dersom kjøper er kjent med vedtekten.  Dette vil være tilfellet dersom vedtekt om innflyttingsgebyr er tinglyst, registrert i Foretaksregisteret eller på annen måte gjort kjent for kjøper før kjøp av seksjonen.

Et vanlig og praktisk viktig tilfelle i mange sameier er at sameiets opprinnelige vedtekter ikke inneholder begrensninger i form av innflyttingsgebyr, men det senere er vedtatt vedtekt om innflyttingsgebyr uten at samtlige seksjonseiere har akseptert vedtekten. Som nevnt ovenfor vil sameiet i disse tilfellene ikke ha adgang til å kreve innflyttingsgebyr av de seksjonseierne som ikke har samtykket til vedtekten. Dersom en seksjonseier som ikke har samtykket til vedtekt om innflyttingsgebyr selger seksjonen, oppstår imidlertid spørsmålet om begrensning i form av innflyttingsgebyr gjelder for ny seksjonseier.

Det kan argumenteres for at ny seksjonseier samtykker til begrensningen i og med kjøpet av seksjonen, forutsatt at kjøper er kjent med vedtektene, og dermed er bundet av begrensningen, selv om den ikke gjaldt for tidligere eier av seksjonen. Et slikt standpunkt vil imidlertid være problematisk for tidligere seksjonseier, ettersom tidligere seksjonseier blir tvunget til å selge seksjonen med en rådighetsbegrensning vedkommende ikke har samtykket til. I realiteten vil derfor tidligere seksjonseier få innskrenket sine muligheter til å selge seksjonen, noe som strider med grunnprinsippet om fri disposisjonsrett over egen seksjon. Konklusjonen på denne problemstillingen er ikke klar, men på grunn av de nevnte betenkeligheter er det mest nærliggende å anta at ny seksjonseier ikke vil bli automatisk bundet av vedtekt om innflyttingsgebyr som tidligere seksjonseier ikke har samtykket til. Ny seksjonseier kan imidlertid positivt tilslutte seg vedtekt om innflyttingsgebyr, men dette skjer som nevnt ikke automatisk ved kjøp av seksjonen.

Avslutningsvis skal det også bemerkes at sameiet ikke står helt fritt til å fastsette størrelsen på et eventuelt innflyttingsgebyr. Sameiet kan kun kreve dekket de kostnader sameiet pådrar seg som følge av innflyttingen, og disse kostnadene må kunne dokumenteres overfor den enkelte kjøper. Typiske kostnader som kan kreves dekket er kostnader til postkasse- og ringeklokkeskilt, filing av nøkler (som kjøperen ikke har fått av selgeren), samt påregnelig driftskostnad for slitasje som følge av inn- og utflytting.

Siste nytt om regulering av korttidsleie og ervervsbegrensning

Siste nytt om regulering av korttidsleie og ervervsbegrensning

Forslag om skjerpet ervervsbegrensning i eierseksjonsloven og regulering av korttidsutleie i eierseksjonsloven og borettslagsloven.

Før sommeren sendte Kommunal- og moderniseringsdepartementet ut et forslag på høring om blant annet skjerpet ervervsbegrensning i eierseksjonsloven og regulering av korttidsutleie i eierseksjonsloven og borettslagsloven. Høringsfristen utløp 6. august og departementet tar sikte på legge frem en lovproposisjon før jul.

Skjerpet ervervsbegrensning i eierseksjonsloven

Ervervsbegrensningen innebærer i dag at ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve mer enn to boligseksjoner i ett og samme eierseksjonssameie. Ervervsbegrensningen kan, slik den er utformet i gjeldende lov, unngås ved å eksempelvis kjøpe flere seksjoner gjennom slektninger eller gjennom selskaper. Formålet med forslaget om innskjerping er å ramme nettopp disse omgåelsene.

Endringsforslaget går ut på at man ikke kan erverve en boligseksjon hvis ervervet fører til at erververen alene eller sammen med en nærstående blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet. Som erverv av boligseksjon regnes også erverv av aksjer eller selskapsandeler som fører til at erververen alene eller sammen med nærstående blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet. Hva som regnes som nærstående personer og virksomheter følger av definisjonene i aksjeloven § 1-5 jfr. § 1-3.

Regulering av korttidsleie i eierseksjonsloven og borettslagsloven

Endringsforslaget for eierseksjonsloven inneholder for det første en definisjon av begrepet «korttidsleie» – «utleie på døgn- eller ukesbasis i inntil 30 dager sammenhengende».

Hva gjelder selve reguleringen er det foreslått at korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 dager årlig ikke skal være tillatt. Begrensningen gjelder ikke hvis man kun leier ut deler av boligen, eller hvis man vederlagsfritt låner ut boligen. Den gjelder heller ikke i sameier hvor alle bruksenhetene er fritidsboliger.

Det er også foreslått to alternativer for lovregulering av sameiets mulighet til å avvike lovens begrensning gjennom vedtektene; 1) et intervall på 60 til 120 dager, eller 2) høyere eller ingen begrensning, men grensen kan ikke settes lavere enn 60 dager.

Hva gjelder borettslagsloven er det foreslått at en andelseier som selv bor i boligen, kan overlate bruken av hele eller deler av boligen til andre på døgn eller ukesbasis opp til 30 dager i løpet av året. Det er ikke foreslått noen bestemmelse som gir borettslaget mulighet til å ha avvikende regulering i vedtektene, og bestemmelsen omfatter vederlagsfritt utlån.

Ny eierseksjonslov – kortidsutleie i eierseksjonssameier

Ny eierseksjonslov – kortidsutleie i eierseksjonssameier

Mange sameier i landets storbyer ventet i spenning på om den nye eierseksjonsloven ville inneholde begrensninger i retten til å bedrive kortidsutleie (airbnb o.l.), og om det ville bli inntatt regler som begrenser muligheten for å oppdele seksjonen (leiligheten) i hybler.

Kortidsutleie (Airbnb), hyblifisering og ervervsbegrensningen ble heftig debattert i Stortinget under behandlingen av den nye loven. Debatten endte med at det ikke ble inntatt noen begrensninger eller endringer i loven. Det vil si at seksjonseier i utgangspunktet står fritt til å leie ut i stort omfang (se egen artikkel om dette temaet), og at man også kan opprette flere hybler i en seksjon.

Regjeringen ble av Stortinget bedt om å fremme lovforslag om disse tre temaene. Det gjenstår dermed å se om det blir innført begrensninger i overskuelig fremtid.

Lading av elbil i sameier og borettslag

Lading av elbil i sameier og borettslag

Den nye eierseksjonsloven (§ 25) gir seksjonseier rett til å anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider i tilknytning til en parkeringsplass seksjonen disponerer, eller annet steder som styret anviser.

Seksjonseierne må søke styret om tillatelse først, men styret har bare anledning til å avslå søknaden dersom det foreligger en saklig grunn. Seksjonseier må bære kostnaden ved etablering selv, såfremt det ikke foreligger annen regulering i vedtektene.

Per i dag har ikke andelseiere i borettslaget samme mulighet, men Stortinget har bedt Regjeringen fremme forslag til nasjonal regulering som sikrer at også andelseiere i borettslag gis en lovbestemt rett til å anlegge ladepunkt.

Ny eierseksjonslov – de viktigste endringene sett med seksjonseiers øyne

Ny eierseksjonslov – de viktigste endringene sett med seksjonseiers øyne

Den nye eierseksjonsloven trådte i kraft 01.01.18. Vi vil i det følgende gi en kortfattet fremstilling av de viktigste endringene sett med boligsameiers øyne.

Loven viderefører de fleste bestemmelser fra den tidligere loven, men det er også noen nye bestemmelser som representerer endringer sammenlignet med tidligere lov, og som bl.a. nødvendiggjør behov for vedtektsendringer i flere sameier.

Loven har blant annet fått en egen formålsbestemmelse i § 1, og en egen bestemmelse med definisjoner i § 4, som kan bidra til veiledning når loven skal anvendes.

Kortidsutleie (Airbnb), hyblifisering og ervervsbegrensningen

Kortidsutleie (Airbnb), hyblifisering og ervervsbegrensningen ble mye debattert i Stortinget under behandlingen av loven. Per i dag er det ikke inntatt noen begrensninger eller endringer i loven vedrørende disse temaene. Det vil si at man i utgangspunktet står fritt til å leie ut så mye man vil, og at man også kan opprette flere hybler i en seksjon. Ervervsbegrensningen er også opprettholdt som før. Debatten resulterte i at Stortinget vedtok tre anmodninger til regjeringen, hvor regjeringen ble bedt om å fremme lovforslag om disse tre temaene. Det gjenstår dermed å se om det blir innført begrensninger her.

Seksjonering og reseksjonering

Det er flere endringer i reglene om seksjonering og reseksjonering i den nye loven. Blant annet er det nå anledning til å både seksjonere og reseksjonere på et tidligere tidspunkt enn etter tidligere lov. Etter den nye loven kan man både seksjonere og reseksjonere ved rammetillatelse. Dette innebærer en praktisk forenkling ved f.eks. loftutbygging. Videre er det innført forenklinger med hensyn til oppmålingskrav for utendørs tilleggsdeler, typisk hageflekker utenfor seksjoner. Det er fortsatt krav om oppmålingsforretning, men dette skal nå som hovedregel gjøres ved kontorforretning.

Sammenslåing av eierseksjonssameier

I den nye lovens § 21 fjerde ledd er det inntatt en ny regel om sammenslåing av eierseksjonssameier. Sammenslåing har etter gammel lov vært praktisk talt umulig, da det krever medvirkning fra samtlige panthavere og andre rettighetshavere i seksjonene. Etter den nye bestemmelsen kan man slå sammen sameier uten samtykke fra rettighetshaverne i seksjonene, så fremt bruksenhetene ikke endres ved sammenslåingen.

Bruksrett til fellesarealer

I den tidligere eierseksjonsloven var det anledning til å gi en eller flere seksjonseiere midlertidig enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene, eksempelvis en parkeringsplass eller en bod. Loven inneholdt ingen tidsbegrensning, slik at eneretten i prinsippet kunne ha svært lang varighet.

I den nye loven (§ 25) er muligheten til å etablere slike midlertidige eneretter innskrenket. For rene boligsameier kan ikke retten vare i mer enn 30 år. I sameier som inneholder næringsseksjoner kan retten etableres for mer enn 30 år og også uten tidsbegrensning. For eneretter som skal vare i mer enn 30 år er det imidlertid en forutsetning at retten gjelder for to eller flere seksjonseiere og at samtlige seksjonseiere samtykker. Eneretter som allerede er etablert etter den gamle loven vil bestå, men ikke lenger enn 30 år fra 01.01.18. Sameier som har etablert slike langvarige eneretter bør vurdere å reseksjonere.

Parkering for seksjonseiere med nedsatt funksjonsevne

Sameiet blir gjennom den nye lovens § 26 pålagt å sikre at parkeringsplasser som i vedtak etter plan- og bygningsloven er krevet opparbeidet til bruk for personer med nedsatt funksjonsevne, gjøres tilgjengelig for disse. Dette skal gjøres gjennom vedtekter, bytteordning eller på annen måte.

Bestemmelsen innebærer at en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, som har parkeringsplass i sameiet, kan kreve at styret pålegger en seksjonseier uten behov for tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Retten til tilrettelagt plass gjelder så lenge det er et dokumentert behov tilstede.

Denne bestemmelsen vil være aktuell for de fleste sameier bygd etter 1997 med tilrettelagte parkeringsplasser. Styrene i slike sameier bør innta den lovpålagte bytteordningen i vedtektene og behandle vedtektsendringen på årsmøtet i 2018.

Ordensregler og pant

I ny lov § 28 er det inntatt en egen bestemmelse om ordensregler og dyrehold. Dyrehold er nå som hovedregel tillatt, men det er mulighet for å forby dyrehold i vedtektene eller i ordensregler. Selv ved et forbud mot dyrehold, vil en seksjonseier ha rett til å holde dyr dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for øvrige brukere av eiendommen.

De andre seksjonseierne har lovbestemt pant i seksjonen for krav som følger av sameierforholdet, typisk felleskostnader. Maksbeløpet for pantekravet er i ny lov økt fra en til to ganger folketrygdens grunnbeløp, per i dag ca. 187 200,-.

Vedlikeholdsplikt

Den tidligere eierseksjonsloven (§ 20) hadde én bestemmelse med to setninger som regulerte vedlikeholdsplikten i eierseksjonssameier, én setning om seksjonseiernes vedlikeholdsplikt og én setning om sameiets vedlikeholdsplikt.

Den nye eierseksjonsloven har en langt mer detaljert regulering av vedlikeholdsplikten i eierseksjonssameier. Seksjonseiernes plikt til å vedlikeholde bruksenheten er regulert i lovens § 32. Bestemmelsen inneholder en lang oppramsing av hva det påhviler seksjonseierne å vedlikeholde. Bestemmelsen kan fravikes i vedtektene. Styret bør derfor gjennomgå bestemmelsen for å se om reguleringen er i samsvar med den etablerte praksisen i sitt sameie.

Sameiets plikt til å vedlikeholde og utbedre fellesarealer er regulert i den nye lovens § 33. Også denne bestemmelsen er vesentlig mer spesifisert enn tidligere regulering. Det inntas også en rett for seksjonseiere til å utføre vedlikehold av fellesarealene selv, dersom sameiets mangelfulle vedlikehold medfører fare for at eiendommen påføres skade eller ødeleggelse. Seksjonseieren skal i slike tilfeller så vidt mulig varsle øvrige seksjonseiere i rimelig tid før vedlikeholdsarbeidet igangsettes, og seksjonseieren kan kreve refusjon for sine nødvendige utgifter.

Erstatningsansvar for mangelfullt vedlikehold

Den tidligere loven hadde ingen erstatningsbestemmelser. Nå er det inntatt bestemmelser om både seksjonseieres og sameiets erstatningsansvar for mangelfullt vedlikehold (hhv. § 34 og 35).

Begge bestemmelsene bygger på såkalt kontrollansvar. Det vil si at man blir erstatningsansvarlig for mangelfullt vedlikehold med mindre man kan sannsynliggjøre at det det mangelfulle vedlikeholdet skyldes en hindring utenfor ens kontroll og det ikke er rimelig å forvente at man skulle ha regnet med hindringen, overvunnet den eller unngått følgene av den.

Den nye loven har videre fellesregler om omfanget av erstatningen i § 36 og en egen bestemmelse om krav mot tidligere avtalepart i § 37. Sistnevnte bestemmelse gir sameiet og seksjonseiere hjemmel til å gjøre krav gjeldende direkte overfor den som har utført det mangelfulle vedlikeholdet på vegne av en annen seksjonseier eller sameiet, typisk en håndverker. Det er en forutsetning at den ansvarlige for vedlikeholdet også kunne gjort gjeldende krav mot den tidligere avtaleparten og at avtalen er inngått som ledd i næringsvirksomhet.

Årsmøtet og styret

I den nye loven (§ 60) gis styret rett til å gjøre gjeldende krav seksjonseiere har mot utbygger, dersom kravet knytter seg til mangler ved fellesarealene eller forsinket ferdigstillelse av disse. Bestemmelsen gir styret en lovbestemt rett til å tre inn i en eller flere seksjonseieres krav, og innebærer en forenkling sammenlignet med tidligere, hvor alle seksjonseiere måtte være parter i prosessen.

I den nye loven er begrepet «sameiermøte» erstattet med «årsmøte». Videre er tidsfristen for å avholde ordinært årsmøte flyttet fra utgangen av april til utgangen av juni. Dersom vedtektene inneholder frist for å avholde ordinært årsmøte, bør denne endres til lovens nye frist.

Det er for øvrig grunn til å merke seg at det er inntatt en ny begrensning hva gjelder flertallskrav for beslutning om bomiljøtiltak. Utgangspunktet er at et alminnelig flertall på årsmøtet kan beslutte å gjennomføre bomiljøtiltak som medfører et økonomisk ansvar eller utlegg for seksjonseierne i fellesskap på mindre enn 5 % av de årlige felleskostnadene. Den nye begrensningen knytter seg til den økonomiske belastningen for hver enkelt seksjonseier. Dersom tiltaket medfører et samlet økonomisk ansvar eller utlegg for en seksjonseier på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp (per i dag kr. 46 817) på beslutningstidspunktet, kreves samtykke fra vedkommende seksjonseier. Ettersom felleskostnadene i de aller fleste sameier fordeles etter eierbrøk, kan det medføre at kostnadsgrensen overskrides for noen, mens andre kommer under grensen.

Forretningsførsel, regnskap og revisjon

Den tidligere eierseksjonsloven opererte med en tredeling av sameier med hensyn til regnskaps- og revisjonsplikt. Dette skillet er ikke videreført i den nye loven. Utgangspunktet er det samme som tidligere: styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Endringen går ut på at det utelukkende er sameier med 21 eller flere seksjoner som plikter å føre regnskap og utarbeide årsberetning i samsvar med bestemmelsene gitt i eller i medhold av regnskapsloven. Tilsvarende gjelder for plikten til å ha statsautorisert eller registrert revisor.

Ny eierseksjonslov – vedtektene må oppdateres

Ny eierseksjonslov – vedtektene må oppdateres

Den nye eierseksjonsloven gjelder fra 01. januar 2018. Styrene i eierseksjonssameier har 1 år på seg for å påse for at sameiets vedtekter ikke er i strid med den nye loven.

Dette innebærer at styrene må sørge for å få endret/tilpasset vedtektene sine i løpet av 2018. Vi vil anbefale at nye/oppdaterte vedtekter blir fastsatt på det ordinære årsmøtet våren 2018.

Loven inneholder en rekke endringer, hvorav de viktigste er:

  • Nye mer presise bestemmelser om vedlikeholdsansvar
  • Personer med nedsatt funksjonsevne gis en bytterett til tilrettelagte parkeringsplasser
  • Seksjonseier gis lovfestet rett til å legge til rette for lading av el- og hybridbil. Styret kan ikke nekte uten saklig grunn. Styret kan likevel kreve at seksjonseier selv bekoster tiltaket. 
  • Årsmøtet skal avholdes innen utgangen av juni, og ikke innen utgangen av april.
  • Loven har fått et mer moderne språk og enkelte nye begreper.

Styrer bør vurdere om dette er en passende anledning for å foreta en full oppdatering av dagens vedtekter. Uansett vil det mest trolig være nødvendig med enkelte justeringer for å unngå motstrid med ny lov.

Ny eierseksjonslov – begrensninger i bomiljøtiltak

Ny eierseksjonslov – begrensninger i bomiljøtiltak

Ny eierseksjonslov – bomiljøtak som medfører kostnader for seksjonseier på over 50 % av folketrygdens grunnbeløp.

 den nye eierseksjonsloven som antas å tre i kraft fra 1. januar 2018 innføres det et tak på hvilke kostnader sameiermøtet i eierseksjonssameier kan pålegge den enkelte sameier ved såkalte bomiljøtiltak. Med bomiljøtiltak menes tiltak som har sammenheng med seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, og som går ut over vanlig forvaltning, jf. den nye lovens § 50 første ledd. Den øvre grensen for hvilke bomiljøtiltak som kan treffes vil være halvparten av folketrygdens grunnbeløp («G»). Regelen er begrunnet i et ønske om å unngå at sameierne belastes uforholdsmessig sterkt i tilfeller hvor vedkommende tiltak ligger i utkanten av sameiets formål.

Det følger av § 50 annet ledd at:

«Hvis tiltak etter første ledd fører med seg et samlet økonomisk ansvar eller utlegg for enkelte seksjonseiere på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tiltaket besluttes, kan tiltaket bare gjennomføres hvis disse seksjonseierne uttrykkelig sier seg enige».

Regelen representerer således i realiteten et vern for eierseksjonseierne mot særlig økonomisk inngripende tiltak i eierseksjonssameiet. Som fremholdt av lovkomiteen som behandlet lovforslaget er den enkelte sameier «den viktigste enheten, ikke sameiet».

Eksempel på bomiljøtiltak som kan rammes av regelen er tilfeller hvor et flertall treffer vedtak om kostbare «luksusvedtak», så som bygging og drift av innendørs svømmebasseng.

Det vil etter Stortingskomiteens syn være et brudd på lovens bærende idé om et flertall skal kunne pålegge et mindretall en kostnad som ikke er begrenset oppad. Det var ved behandlingen av bestemmelsen bred politisk enighet om at man skulle innføre et tak for hvilke kostnader den enkelte sameier kunne pålegges.

Om forholdet til reglene om kvalifisert flertall

Den nye bestemmelsen medfører imidlertid usikkerhet knyttet til hvilke tiltak som gjelder «ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut på vanlig forvaltning og vedlikehold i det aktuelle sameiet», jf. den nye lovens § 49 annet ledd bokstav a. Slike tiltak vil på samme måte som i dag kunne treffes med 2/3 flertall selv om tiltaket vil medføre kostnader for den enkelte sameier på over en halv G. Det er lett å se for seg en situasjon der enkelte sameiere mener at et tiltak hører inn under regelen i § 49, mens andre mener at det hører inn under § 50.

Ved lovbehandlingen ble det fremhevet at loven ikke må sette unødige grenser for moderniserende tiltak som det åpenbart er behov for i flertallets eller hele sameiets interesse, og som har nær sammenheng med sameiets kjerneformål – å sørge for gode bo- og bruksforhold. I slike tilfeller bør det være nok med et kvalifisert flertall, også om tiltaket er kostbart, og det er viktig at denne grensen ikke gjøres for snever. Som eksempler på tiltak som etter sin art kan vedtas innenfor rammen av § 49 annet ledd bokstav a kan nevnes ombygging av tak eller fasade, bygging av heis og installasjon av fibernett. Også lekeplasser og lade- og parkeringsanlegg for sykler og biler vil være underlagt regelen om 2/3 flertall.

Dom fra lagmannsretten – økonomisk mislighold

Dom fra lagmannsretten – økonomisk mislighold

Tvistetemaet i saken var hvorvidt manglende betaling av fellesutgifter fra en seksjonseier som eide to seksjoner utgjorde et vesentlig mislighold, jfr. eierseksjonsloven § 26.

Sameiet påla seksjonseier å selge begge seksjonene. På tidspunktet for salgspålegg var restansen på ca. 45.000 kroner. Seksjonseier hadde misligholdt sin plikt til å betale fellesutgifter i flere år. Lagmannsretten kom til at betalingsmisligholdet var å anse som et vesentlig mislighold, hvoretter seksjonene ble besluttet tvangssolgt. Lagmannsretten uttaler at:

«Lagmannsretten mener det dreier seg om et betydelig mislighold både sett hen til beløpets størrelse og misligholdets varighet. Det er viktig at hver sameier betaler sin andel av fellesutgiftene, og at betaling skjer i tide».

Følgende er særlig verd å merke seg fra dommen:

  • Lagmannsretten uttaler at også mislighold etter tingrettens dom inngår som en del av vesentlighetsvurderingen. Det fremkommer at » det etterfølgende mislighold av samme karakter, nok en gang manglende betaling av felleskostnader for begge seksjoner, må det imidlertid være relevant å legge vekt på ved den samlede vesentlighetsvurderingen. Det nye misligholdet viser at A på tross av advarselen han tidligere hadde mottatt ikke endrer adferd».
  • Sameiets størrelse er et relevant moment, ut ifra en betraktning om at et lite sameie med få eiere vil normalt ha en økonomi som er mer sårbar for manglende innbetaling av felleskostnader.
  • Seksjonseier ble ikke hørt med at Sameiet skulle tatt i brukt legalpanten som alternativ sanksjon. Det uttales: «Lagmannsretten har under tvil kommet til legalpanteretten ikke kan tillegges vekt ved vesentlighetsvurderingen, selv om det utestående beløpet lå innenfor det som sameiet hadde sikret ved pant i As seksjoner da salgspålegget ble gitt».
  • Seksjonseier ble ikke hørt med at det måtte gjøres en vesentlighetsvurdering for den enkelte seksjon. Lagmannsretten uttaler: «Ved vurderingen må As betalingsmislighold ses under ett. Lovens ordlyd taler for det, ettersom vurderingen knyttes til om sameieren vesentlig misligholder «sine plikter». Sameierens samlede plikter overfor sameiet må da være avgjørende, både om det er tale om ulike typer mislighold tilknyttet én seksjon, eller som her, om det foreligger mislighold i relasjon til flere seksjoner med samme eier».

At lagmannsretten falt ned på at det økonomiske misligholdet dannet grunnlag for tvangssalg av seksjonene i dette tilfelle er ikke overraskende. Dommen inneholder likevel interessante uttalelser som er verd å merke seg.

Ved økonomisk mislighold vil jeg anbefale at legalpanten benyttes som tvangsgrunnlag. Dette innebærer at det ikke gis salgspålegg, men at det sendes begjæring om tvangssalg direkte til byfogden/tingretten. Dersom man velger en slik fremgangsmåte går prosessen langt raskere, men vær klar over at seksjonseier kan innfri restansen, hvoretter begjæringen om tvangssalg må trekkes. Dersom mislighold igjen oppstår kan man vurdere å gi salgspålegg.

Utleie – Airbnb

Utleie – Airbnb

Kortidsutleie av eierseksjoner og borettslagsandeler er et svært aktuelt tema om dagen. Oslo byfogdembete avsa i juli 2016 en interessant dom.

Dommen konkluderer ikke med hvor grensen for utleie via airbnb og annen kortidsutleie går, men dommen inneholder likevel enkelte interessante uttalelser. Domstolene i Norge har ikke tatt endelig stilling til hvorvidt det omfangsmessig foreligger en grense for hvor mye kortidsutleie et sameie/borettslag må akseptere, men det er grunn til å tro at det går en grense.

Rettslig sett er det to motstridene utgangspunkter i denne type tvister. Eier av leiligheten og for eksempel Huseiernes landsforbund er av den oppfatning at det må en lovendring til for å begrense omfanget av kortidsutleie, altså at det per tidspunkt er fritt frem. På den annen side vil Sameiene/Borettslagene ofte være av den oppfatning at kortidsutleie i stort omfang vil være i strid med boligformålet. Altså at utleien i realiteten er næringsvirksomhet i strid med boligformålet.

I tillegg kan det argumenteres med at omfattende kortidsutleie skaper mye støy og at det bidrar til et ustabilt bomiljø. Dette vil som hovedsak bero på en konkret vurdering.

I den konkrete saken fra 2016 la retten til grunn at seksjonen hadde blitt leid ut 53% av tiden de siste 2,5 år, og at utleier 40% av denne tiden selv også har bodd i leiligheten. I 50% av utleietilfellene har det blitt leid ut til grupper på mellom 4-8 personer.  Retten uttale følgende (av særlig interesse):

«Retten mener at utleie gjennom Airbnb, også kortidsutleie, i utgangspunktet ikke er i strid med formålet i eierseksjonsloven § 19 tredje ledd, men at utleien kan få et slikt betydelig omfang at virksomheten faller utenfor formålet. Det må etter rettens syn foretas en konkret vurdering, der det må ses hen til i hvilken utstrekning seksjonseier selv bor i seksjonen, hvorvidt hele eller deler av seksjonen leies ut, antall gjester og i hvilken utstrekning gjestene er til ulempe for de øvrige seksjonseierne»

«Etter rettens syn ville X utleievirksomhet, i det omfang det her er tale om, lett blitt ansett som formålsstridig dersom han selv ikke bodde i leiligheten overhode«.

«Retten mener at det i denne konkrete saken er omstendigheter ved utleien, både i forhold til hyppigheten og størrelsen på gjestegruppene, som tilsier at man er utenfor boligformålet»

På tross av disse uttalelser konkluderte retten med at det ikke forelå grunnlag for tvangssalg av seksjonen, da man mente at Sameiet skulle ha gått lenger for å finne en minnelig løsning i forkant av at det ble gitt salgspålegg. Dommen er likevel interessant i den forstand at den signaliserer at det trolig går en grense for omfanget av kortidsutleie.

Kjennelse vedrørende legalpant – borettslag

Kjennelse vedrørende legalpant – borettslag

Høyesterett avsa en omstridt kjennelse i 2015 om at felleskostnader påløpt etter beslutning om gjennomføring av tvangsdekning ikke kan kreves dekket innenfor beløpsbegrensningen på 2G. Både boligselskaper og salgsmedhjelpere har reagert  på denne kjennelsen.

Lagmannsretten har nå avsagt en kjennelse der retten under tvil har komme til at kjennelsen fra Høyesterett ikke kunne forstås slik at den tok stilling til dette spørsmålet, og at det da ikke var grunnlag for å fravike den etablerte praksis hvor det innenfor beløpsbegrensningene på 2G også kan kreves dekning for felleskostnader etter at tvangssalg er besluttet.

Rettstilstanden synes nå altså å være at påløpte felleskostnader etter besluttet tvangssalg vil bli dekket. Kjennelsen fremstår hensiktsmessig, og begrenser risikoen betydelig for borettslag. Det antas at det samme vil gjelde også for eierseksjonssameier.

Adgangen til å reise søksmål for eiere i ulike boligformer

Adgangen til å reise søksmål for eiere i ulike boligformer

Hvem kan reise sak for domstolene når det oppstår tvist i et borettslag, et boligsameie eller et boligaksjeselskap? For at saken skal bli tillatt fremmet for domstolene, er det viktig å vite om det er den enkelte eier/medlem eller fellesskapet som har adgang til å gå til søksmål.

Svaret på spørsmålet kommer an på hvem som har partsevne og søksmålskompetanse i saken.

Partsevne er de kravene som stilles for at du kan opptre som part i en rettssak. Fysiske og juridiske personer har partsevne, slik at dette først kommer på spissen ved spørsmålet om partsevnen til ulike sammenslutninger – slik som ulike boligeieformer.

For å ha søksmålskompetanse må parten ha et rettskrav som han har et reelt behov for å få avgjort gjennom rettergang for domstolene. Dette avgjøres konkret ved en vurdering av partens tilknytning til kravet, og om kravet er aktuelt.

Reglene om partsevne og søksmålskompetanse gjelder helt generelt, og følger av tvisteloven. Det finnes likevel egne bestemmelser i spesiallovgivningen som er bestemmende for hvem som kan fremme et krav.

Eierseksjonssameie
Seksjonssameie er en form for direkte eie ved at deltagerne eier hele eiendommen sammen, kombinert med bruksrett til de enkelte enhetene.

Det er styreleder som kan saksøke og saksøkes på vegne av seksjonssameiet i saker som gjelder «felles rettigheter eller plikter». Dette følger av eierseksjonsloven. Seksjonssameiet er ikke et rettssubjekt i seg selv, slik at det egentlig ikke kan opptre som part i en rettssak. Det følger likevel av rettspraksis at også sameiet har partsevne i saker som angår fellesskapet. Kravet må fremdeles gjelde «felles rettigheter og plikter». Hvis kravet bare retter seg mot én eller flere bestemte sameiere, gjelder det ikke felles rettigheter og plikter og da har ikke sameiet partsevne.

Hvis styret anlegger sak på vegne av sameiet og ikke har partsevne, skal saken avvises av domstolen. Sameiets partsevne er heller ikke eksklusiv. Det betyr at også de enkelte sameierne samtidig har partsevne og kan saksøke og saksøkes. Er man i tvil kan man derfor for å være på

den sikre siden la alle sameierne stå som saksøkere, i stedet for eller i tillegg til sameiet ved styreleder.

I saker mellom sameiere, er det i praksis lagt til grunn at sameiet kan ha partsevne – søksmål mot en enkelt sameier er altså et fellesanliggende. Det kan for eksempel dreie seg om gjennomføring av et styrevedtak.

I saker mot andre enn sameierne, er det som regel uproblematisk at sameiet ved styreleder anlegger sak for domstolene på vegne av alle sameierne. Det kan dreie seg om tvist om en entreprenørs arbeider på fellesareal eller forholdet til naboer, for eksempel tvist om felling av trær eller støy fra nabo. Også tvist om utbedringer på de enkelte seksjonenes bruksareal kan noen ganger føres som en felles sak, for eksempel mangelskrav mot en entreprenør som har stått for oppussing av alle baderommene i sameiet.

Sameiet kan ikke reise sak om krav som følger av en kontrakt den enkelte sameier har inngått, Dette gjelder for eksempel mangelskrav som kjøper har mot selger av sin seksjon eller mot en håndverker en seksjonseier har engasjert.

Bustadoppføringslova har egne regler som regulerer forholdet mellom forbruker og utbygger/entreprenør når det gjelder kjøp av nyoppført eierbosted. Det er da i utgangspunktet den enkelte eier som må forfølge sitt krav, riktignok med noen grensespørsmål knyttet til fellesarealet.

Borettslag
Borettslaget skiller seg fra seksjonssameiene ved at det er organisert som et samvirkelag. Andelseierne i et borettslag eier ikke leiligheten de bor i, men kun bruksretten til den.

Det er ikke tvilsomt at borettslaget er et selvstendig rettssubjekt som har partsevne. Hva angår søksmålskompetanse er det som i seksjonssameiet styret ved styreleder som representerer laget utad, også som stedfortreder i retten. Det er generalforsamlingen, som er borettslagets øverste myndighet, som fatter beslutningen om å gå til sak.

Borettslagsloven har særskilte regler om vilkårene for å fremme erstatningskrav som følge av at borettslaget eller andelseiere ikke overholder sine plikter. Det kan for eksempel dreie seg om brudd på vedlikeholdsplikten eller uaktsom tapsforvoldelse. Den enkelte andelseier står her fritt til å forfølge sitt eget krav, mens det er generalforsamlingen som avgjør om borettslaget skal kreve erstatning, likevel med bestemmelser om mindretallsvern hvis generalforsamlingen forkaster forslaget.

Både borettslaget og den enkelte andelseier kan gå til sak mot byggherre/entreprenør om mangelskrav knyttet til fellesarealene ved oppføring av nybygg. Det også her viktig å huske på at andelseier kan gå til sak med sine egne krav, uavhengig av borettslaget. Dette gjelder for eksempel mot byggherre/entreprenør om påståtte mangelskrav knyttet til leiligheten, hvis

leiligheten ble kjøpt ny. Dette følger av bustadoppføringslova, og forutsetter overholdelse av reklamasjons- og foreldelsesfrister.

Boligaksjeselskap
Et boligaksjeselskap er et aksjeselskap der aksjene er knyttet til en leierett i en bestemt leilighet som selskapet eier. Det finnes ingen egen lov om boligaksjeselskap, og det er ikke lenger lov til å stifte denne typen selskap. Det er laget overgangsregler om boligaksjeselskap i borettslagsloven, men ellers reguleres eksisterende selskaper av aksjeloven.

Selskapet er et eget rettssubjekt og har partsevne. Det er styret som representerer selskapet utad, og dette gjelder også retten til å gå til søksmål på vegne av selskapet. Det er styrets leder som er stedfortreder for selskapet i retten. Hvis noen annen skal representere selskapet, må det være adgang til å gi slik fullmakt etter aksjeloven, og vedkommende må ha fått delegert kompetansen etter tvistelovens regler.

Økonomi til å gjøre det styret – kan – bør – må

Økonomi til å gjøre det styret – kan – bør – må

Ansvar for økonomi, sikkerhet og vedlikehold er blant styrets sentrale plikter. Økonomien er fundamentet for å ivareta vedlikeholdet og sikkerheten. Når økonomien er god er handlingsrommet og mulighetsintervallet størst. En stram økonomi kan virke som en tvangstrøye på et styre ved at tiltak iverksettes først når styrets handlingsplikt har inntrådt, eller nærmer seg. Dersom økonomien tillater at tiltak kan iverksettes på «kan-stadiet» kan arbeidene konkurranseutsattes og legges til lavsesong. Slik oppnås bedre priser og et langt mer inspirerende arbeidsklima.

Hvordan bedre de økonomiske rammene?

Det finnes mange muligheter for et styre å ivareta og styrke de finansielle rammene. Loven pålegger boligselskaper å føre regnskap og budsjett. Dette er viktige styringsverktøy som ikke behandles nærmere her. I motsetning til annen muskelbygging bør ikke de finansielle musklene trenes hele tiden, det holder kanskje med en god økt en gang i året.

  1Inndriv felleskostnader eller fordriv forvalter

Dårlig kontantbeholdning er en kostnad – god kontantbeholdning er en inntekt. Den faktiske kostnaden av å ha gjeld blir faktisk doblet dersom felleskapet i stedet kunne hatt renteinntekter. Det er sentralt å ha gode rutiner for purring og oppfølging av betalingsmislighold – felleskapet er viktigere enn naboskapet. Det er dermed sentralt at forretningsfører følger opp. I mindre boligsameslutninger hvor relasjonene er sterke kan uformell kontakt være virkningsfullt.

   2. Gjennomgå avtaler

Låneavtaler – Rentenivået generelt har gått kraftig ned. Når det gjelder gjeld til boligsammenslutninger er det ikke samme konkurranse da gjelden ofte er usikret. Vi anbefaler derfor å kontakte en lånemegler som spesialiserer seg på boligsammenslutninger. De arbeider på provisjon og får dermed kun betalt om kunden også sparer penger. Det kan ligge store besparelser her.

Forsikringer – Mye og spare, men les vilkårene. Det er ikke bare pris som er viktig når forsikringsavtalene skal vurderes. Det er sentralt å sjekke hva som dekkes. Egenandeler er ikke like viktig som ved private forsikringer da disse ofte deles på flere. En enkel avsjekk er om forsikringen har rettshjelpsdekning. Dette er desto viktigere i nyere bygg da reklamasjonsaker mv kan være aktuelt.

Forvalter – Igjen er det slik at pris ikke alene er styrende. En fremoverlent forvalter sparer styret for mye arbeid. Videre vil gode forvaltere tilby gunstige avtaler med tredjeparter – lånerenter, revisor, regnskapsfører, forsikringer mv. Dersom styret slipper å være prosjektleder for forvalter kan tiden benyttes der den kan skape merverdi – anbud, vedlikeholdsplaner, dugnad og beboerfest

    3. Øke felleskostnadene – Særlige innbetalinger

Mange styrer kpi-regulerer husleien årlig. Dette innebærer sjeldent en styrking av økonomien. Tjenester som kjøpes har ofte større økning enn kpi – dette gjelder særlig kompetansedrevne tjenester som forvaltning, advokat, revisor mv. Her tilkommer at en slik justering sørlig for mindre boligsammenslutninger spises opp av gebyr for justering av fakturaer mv. Vi anbefaler et lengre perspektiv. Dette bør sees i sammenheng med vedlikeholdsplanen – i hvilken grad får styret realisert bør og må tiltakene? Har vi kapital nok til må tiltakene også om det dukker opp en sort svane?

Ekstra innbetalinger er et instrument for å styrke en svak økonomi – eller for finansiering av konkret prosjekt. Dette skaper fort debatt, og det kan finnes beboere med svakere personøkonomi. Det er dermed vanskelig både for felleskapet og den enkelte å budsjettere med slike. Videre er det viktig slike innbetalinger kun har en midlertidig effekt – litt som lommepenger til lillebror. Andre tiltak bør analyseres og gjennomføres.

   4. Utvikling av eiendommen – Realisasjon av fellesareal

Dette er ikke mulig for alle og mange har allerede gjort det. Fortsatt finnes det potensial for utvikling av egen eiendomsmasse. Typiske eksempler er loft, kjeller og vaktmesterleilighet. Det finnes også andre – fasadreklame, basestasjoner, parkeringsutleie, bortfeste mv. Vi anbefaler at det skatte og avgiftsmessige av slike disposisjoner kartlegges i en tidlig planleggingsfase.

Se egen artikkel om salg av fellesareal

Salg av fellesareal

Salg av fellesareal

 Salg av fellesarealer kan for mange sameier og borettslag føre til tilførelse av sårt tiltrengt kapital som kan benyttes til blant annet rehabilitering, investering, eller nedbetaling av fellesgjelden med reduserte felleskostnader som følge.

Det er derfor av stor betydning at salget foretas i henhold til og med tanke på det regelverk som regulerer boligformen, idet et feilaktig gjennomført salg kan medføre betydelige økonomiske konsekvenser og usikkerhet for alle involverte parter.

Sameier reguleres av lov om eierseksjoner av 23. mai 1997, mens regler om borettslag følger av lov om burettslag av 6. juni 2003. Regelverket vedrørende salg av fellesareal er tilnærmet likt for begge boligformer, men forskjellene vil belyses der de fremkommer.

Den nærmere redegjørelse vil bekjentgjøre styremedlemmer med de forhold man bør ta i betraktning dersom man vurderer å selge fellesareal. Det forutsettes at det ikke er sameiet eller borettslaget selv som skal utvikle fellesarealet, herunder stå som byggherre for egen regning og risiko.

Fremgangsmåten ved salg
Samtykke fra styret med tilslutning fra sameierne/andelseierne

Sameiers salg av fellesarealer må etter eierseksjonsloven § 30 annet ledd bokstav b og c besluttes av styret under sameiermøtet med tilslutning fra minst to tredjedeler av de avgitte stemmene, såkalt kvalifisert flertall. Det må treffes vedtak om både salg av den faste eiendommen, samt reseksjonering av fellesarealet. Det skilles ikke mellom salg til utenforstående eller til sameiere. Dersom fellesarealet selges til en sameier vil forholdet imidlertid kunne falle inn under bestemmelsens annet ledd bokstav b om utvidelse av en eksisterende bruksenhet.

Ved salg av fellesareal i borettslag vil det også gjelde et krav om tilslutning fra to tredjedeler av de avgitte stemmene, jfr. borettslagsloven §§ 3-2 annet ledd og 8-9 første ledd nr. 3, jfr. nr. 2, som regulerer styrets kompetanse til å selge fellesarealet, samt øke antallet bosteder eller andeler.

Forkjøpsrett som hinder for salg

Et salg av fellesareal vil kunne utløse forkjøpsrett, selv om utgangspunktet er at norsk rett ikke opererer med en lovbestemt forkjøpsrett for sameiere eller andelseiere.

Et unntak fremkommer av eierseksjonsloven § 14 første ledd, sammenholdt med fjerde ledd annet punktum. Bestemmelsen gir leietakere forkjøpsrett ved seksjonering i sameier. Dersom en vaktmesterbolig seksjoneres til en egen seksjon, og den er utleid på seksjoneringstidspunktet, har leietakeren en forkjøpsrett til vedkommende seksjon. Tilbud skal fremsettes så snart seksjonen er tinglyst, jfr. eierseksjonsloven § 15. Kjøpesummen skal utgjøre fire femtedeler av seksjonens salgsverdi, det vil si den markedspris som kunne vært oppnådd ved salg til andre enn leietakeren, jfr. eierseksjonsloven § 16.

Selv om forkjøpsrett i all hovedsak ikke er lovfestet, er en slik rett et vanlig innslag i borettslags vedtekter, jfr. borettslagsloven § 4-11.

Det er heller intet hinder for en vedtektsfestet forkjøpsrett i sameier.

Dersom det er på det rene at det foreligger en forkjøpsrett, bør styret påse at det treffes vedtak om fraskrivelse av forkjøpsretten ved siden av vedtaket om salg av fellesareal. I motsetning til vedtaket om salg av fellesarealet, vil fraskrivelse av forkjøpsrett, på samme måte som vedtektsfestelse av forkjøpsrett, nødvendiggjøre et såkalt tilslutningsvedtak der tilslutning fra alle som kan benytte seg av forkjøpsretten er påkrevet. At de øvrige sameierne eller andelseierne er for en slik begrensning er uten betydning for vedkommende.

Er kjøperen avhengig av godkjenning fra sameierne eller andelseierne?

Salg av fellesareal kan være avhengig av godkjenning fra sameierne eller andelseierne.

Godkjenning av ny andelseier i borettslag fulgte tidligere av lov, men er nå opphevet. For borettslag som ble stiftet før 15. august 2005 gjelder likevel den gamle loven om godkjennelsesrett, hvis ikke ordningen er opphevet i vedtektene.

For nyere borettslag er det adgang til å vedtektsfeste en godkjennelsesordning, jfr. forutsetningsvis borettslagsloven §§ 4-4 og 4-5. Sameier kan også ha godkjennelsesordninger i vedtektene, jfr. eierseksjonsloven § 22 annet ledd første og annet punktum. Innføring av godkjennelsesretten må for begge boligformer vedtas ved tilslutningsvedtak.

Dersom sameiet eller borettslaget har vedtektsfestet at en ny andelseier må godkjennes av laget, er det viktig å påse at slik godkjenning foreligger før salg. Også vedtak om godkjenning må ha tilslutning fra alle berørte sameiere eller andelseiere. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn, jfr. eierseksjonsloven § 22 annet ledd og borettslagsloven § 4-5 første ledd. Forarbeidene til sistnevnte bestemmelse foreskriver at kjøperens manglende økonomiske evne eller tidligere mislighold i tilsvarende situasjoner kan være saklig grunn til å nekte godkjenning.

Det vil for mange sameier og borettslag foreligge en risiko for trenering ved godkjennelsesprosessen. Salgskontrakten bør derfor innbefatte en klausul om at kontraktens oppfyllelse er avhengig av godkjenning, slik at ansvar ikke oppstår dersom godkjenning ikke kommer i stand.

Servitutter og offentligrettslige forhold

Styret må forsikre seg om at det aktuelle fellesarealet ikke er beheftet med servitutter, eksempelvis midlertidig bruksrett til bestemte deler av fellesarealet. I Gulating lagmannsretts dom av 28. august 2007 (LB-2007-103790) ble det lagt til grunn at en erklæring eller vedtektsbestemmelse om slik bruksrett kan tinglyses i grunnboken.

Selv om boligsameiers vedtektsbestemmelser gis rettsvern etter eierseksjonsloven § 28, kan det være gode grunner for at rettighetshaveren ønsker å tinglyse rettigheten. En tinglysning gir rettigheten varig rettsvern, mens vedtekter fritt kan endres på sameiermøtet. Tinglysning av vedtektsbestemmelser er for øvrig særlig aktuelt for rettighetshaveren ved opptak av lån hos finansinstitusjoner.

Hvis en tinglyst rettighet kan påvises, bør forholdet tas in i kontrakten, som må sikre at kjøperens utbygging av fellesarealet foretas på en måte som ikke krenker bruksretten.

Alternativt kan man søke å oppnå en avtale med rettighetshaveren der vedkommende frasier seg rettigheten mot kompensasjon. Dersom rettigheten kun er vedtektsfestet, er det ikke tilstrekkelig å endre vedtektene. En avtale om midlertidig bruksrett vil like fullt kunne få avtalerettslige konsekvenser mellom rettighetshaveren og sameiet eller borettslaget.

Styret bør påse at det ikke hviler offentligerettslige begrensninger på eiendommen. Dersom eiendommen eksempelvis står på byantikvarens gule liste, kan det medføre begrensninger i en fremtidig endring eller rehabilitering av fellesarealet. Det er derfor fordelaktig å foreta slike undersøkelser allerede idet fellesarealet vurderes solgt for å sikre seg mot senere ansvarliggjøring.

Ved salg av fellesareal i sameier må fellesarealet reseksjoneres før salget foretas. Kommunen må anmodes om tillatelse til reseksjonering etter eierseksjonslovens §§ 13 og 7.

Kontraktsinngåelsen
Ivaretakelse av de eksisterende sameieres/andelseieres interesser

Kjøperens arbeid med fellesarealet kan virke forstyrrende for de øvrige i sameiet eller borettslaget. Ved inngåelse av salg av fellesareal er det viktig å påse at kjøpekontrakten innbefatter klausuler som pålegger kjøperen selv og vedkommende rettserververe til å følge sameiets eller borettslagets vedtekter og ordensregler.

Kjøpekontrakten bør inneholde klare retningslinjer og en fremdriftsplan som kjøperen må overholde, slik at arbeidet ikke medfører unødvendig sjenanse for beboerne, jfr. eierseksjonsloven § 19 annet ledd og borettslagsloven § 5-11 første ledd.

I tråd med prinsippet om at kjøperen overtar risikoen ved overtakelsen, slik det kommer til uttrykk i avhendingsloven § 2-4, bør kjøperen pålegges å overta vedlikeholdsansvaret for de aktuelle arealene ved overtakelsen eller på et senere tidspunkt dersom selger finner det formålstjenlig.

Kontrakten bør videre pålegge kjøperen en plikt til å innlevere søknad om igangsettingstillatelse innen en nærmere fastsatt tid. Manglende søknad innen fastsatt frist bør etter kontrakten gi sameiet eller borettslaget både dagmulktsadgang og i ytterste tilfelle hevingsrett.

Hvem bør ha risikoen for forskriftsmessige krav og prosjektets realisasjonsevne?

En endring av fellesarealet kan medføre overtredelse av det foreskrevne sikkerhetsnivået etter forskrift om tekniske krav til byggverk av 26. mars 2010 nr. 489 § 11-11 flg. Det er derfor viktig å avtale at kjøperen skal ha risikoen for at de nye endringene kan godkjennes etter forskriften. Det ville vært meget uheldig dersom sameiet eller borettslaget blir sittende med risikoen for erstatning dersom eksempelvis utvikling av råloft umuliggjøres grunnet forskriftskrav om rømningsveier.

Det samme resonnement gjør seg også gjeldende på generell basis. Dersom kjøperen er utbygger, er det rimelig at vedkommende innehar risikoen for at det faktisk går å foreta tiltak på fellesarealet. Det kan eksempelvis tenkes at fellesarealet har bærende elementer som vanskeliggjør utbygging. At det overhodet er anledning til å foreta utbygging bør således være kjøperens risiko. Dette må komme til uttrykk i kjøpekontrakten.

Dersom sameiet eller borettslaget allerede har søkt og fått innvilget rammetillatelse, medfører dette at veien til ferdigattest er langt kortere. Det er dermed viktig at dette reflekteres positivt i kjøpesummen.

Skatterettslige problemstillinger
Sameiers skatteplikt ved salg av fellesareal

Salg av fellesareal i et boligsameie vil kunne utløse gevinstbeskatning eller tapsfradrag, jfr. henholdsvis skatteloven §§ 5-1 annet ledd og 6-2 første ledd, hvis ikke forholdet går inn under unntaksbestemmelsen i skatteloven § 9-3 annet ledd, jfr. 9-4 første ledd. Det er sameierne som er skattesubjekter, og ikke sameiet. Salg av fellesareal vil således utgjøre en realisasjon for den enkelte sameier, og skatteplikten skal deretter fordeles etter sameiebrøk.

I en bindende forhåndsuttalelse fra Skattedirektoratet avgitt den 29. mai 2012, ble det uttalt at for seksjonerte sameier må sameieren ha eid og brukt sin eiendom i minst ett av de to siste årene før realisasjonen, dersom salget skal falle inn under skattefritaksregelen i skatteloven § 9-3 annet ledd. Det aktuelle fellesarealet må i tillegg ha en såkalt «tjenende funksjon» for at unntaksregel skal få anvendelse, jfr. også Lignings-ABC 2011/12 side 242 pkt. 8.1.

Hva som utgjør en tjenende funksjon må vurderes konkret, men arealet vil anses for å ha en tjenende funksjon dersom funksjonen ikke kan dekkes av leiligheten i tilstrekkelig omfang, og den har en nær tilknytning til leiligheten. Eksempler på fellesareal med en tjenende funksjon er garasje, boder og uthus.

Dersom fellesarealet ikke har en tjenende funksjon vil salg medføre gevinstbeskatning etter skatteloven § 5-1, eller tapsfradrag etter skatteloven § 6-2 første ledd.

Borettslags skatteplikt ved salg av fellesareal

For borettslag er det tilsvarende andelseiere som er skattesubjekter, jfr. skatteloven § 7-3 første ledd. Som hovedregel vil salg av fellesareal ikke utgjøre en skattepliktig realisasjon. Unntak vil imidlertid oppstilles dersom borettslaget ved salget anses for å drive næringsvirksomhet. Inntekt fra næringsvirksomhet er skattepliktig etter skatteloven §§ 5-1, jfr. 5-30.

Hva som utgjør virksomhet i lovens forstand gir Lignings-ABC 2013/14 veiledning om på side 1548. Det vil foreligge en virksomhet dersom aktiviteten:

  • Drives for borettslagets regning og risiko.
  • Har et visst omfang.
  • Er egnet til å gi overskudd.
  • Tar sikte på å ha en viss varighet.

I en bindende forhåndsuttalelse fra Skattedirektoratet avgitt den 11. november 2014, er det fastslått at et borettslag som selv forestår påbygging av toppetasje med utstedelse og salg av andeler vil bli ansett for å drive skattepliktig næringsvirksomhet.

Saken kan stille seg annerledes dersom et boligbyggerlag selger andelene og mottar det økonomiske resultatet, jfr. bindende forhåndsuttalelse fra Skattedirektoratet avgitt den 15. april 2008. I slike tilfeller vil ikke utbyggingen eller salget gi borettslaget økonomisk overskudd, og et av vilkårene for virksomhetsbegrepet vil dermed ikke være oppfylt.

Felleskostnader

Ved utbygging og omgjøring av fellesarealet til boliger vil fellesarealet bli mindre, samtidig som det blir flere å dele på kostnadene.

Dersom fellesarealene endres bør det derfor foretas en reoppmåling av arealet. De fleste oppmålinger skjer i dag i henhold til eller i tråd med prinsippene i NS 3940.

Dersom fellesarealene har blitt mindre etter endringen, kan felleskostnadene reduseres tilsvarende, jfr. eierseksjonsloven § 23 og borettslagloven § 5-19. Salg av fellesareal vil derfor kunne nødvendiggjøre en omjustering av fordelingen av felleskostnader.

For boligsameier følger det av eierseksjonsloven § 23 første ledd at fordelingen skal skje etter sameiebrøken av areal eller verdi. Det oppstilles et unntak hvis «særlige grunner» taler for å fordele felleskostnadene etter den enkelte sameiers nytte eller forbruk, eller en annen fordelingsnøkkel fastsatt i vedtektene med tilslutning fra de berørte sameierne, jfr. unntaksregelen i bestemmelsens annet ledd.

Høyesterett har uttalt at unntaksregelen om fordeling av felleskostnader etter nytte eller forbruk må tolkes snevert, jfr. Rt-2013-1508 avsnitt 23. Dersom et boligsameie med syv blokker har heis i fire av blokkene, vil alle sameiere måtte dekke felleskostnader til drift, vedlikehold og reparasjon av heisene. Det fremkommer også av forarbeidene at fordelingsnøkkelen som hovedregel skal fordeles etter sameiebrøken, men det åpnes for at nye installasjoner kan begrunne en annen fordeling.

For borettslag følger det av borettslagloven §§ 5-19 første ledd at felleskostnader skal deles etter andelenes verdi eller andre retningslinjer som kan fremkomme av bygge- og finansieringsplanen.

Utgangspunktet er at fordelingsnøkkelen bare kan endres dersom de andelseiere som berøres gir sin tilslutning til endringen, jfr. bestemmelsens annet ledd. Bestemmelsens første ledd annet punktum legger imidlertid opp til at en andelseier kan kreve en endring dersom verdiforholdet endrer seg vesentlig. Hva som er vesentlig må vurderer konkret, men forarbeidene legger til grunn at dersom en endring av fordelingsnøkkelen ville medføre en endring på verdiforholdet på mer enn 15-20 prosent, vil dette kunne tale for en endringsrett.

I likhet med eierseksjonsloven § 23 inneholder også borettslagsloven § 5-19 en bestemmelse om fordeling av felleskostnader etter nytte eller forbruk. Vurderingene etter unntaksreglene er i all hovedsak sammenfallende.

Utleie av borettslagsandel og eierseksjon

Utleie av borettslagsandel og eierseksjon

Det er et grunnleggende prinsipp at den som eier en borettslagsandel selv plikter å bo i boligen. Som hovedregel kan boligen derfor ikke leies eller lånes ut. Fra denne regelen er det imidlertid gjort flere unntak.

eierseksjonssameier er utgangspunktet motsatt; her er det ikke noen lovfestet kobling mellom eiendomsretten og bruken. Sameieren har full rettslig råderett over sin seksjon, og kan derfor i utgangspunktet fritt overlate bruken av boligen til andre. Det kan likevel vedtektsfestes begrensninger i sameierens råderett, f.eks. at en leietaker skal godkjennes av styret.

Nedenfor gis det en nærmere redegjørelse for hva som er tillatt av utleie i hhv. eierseksjonssameier og borettslag, herunder i hvilke tilfeller styret må samtykke til utleie.

Eierseksjonssameier

Utgangspunktet om at sameieren har full rettslig råderett over sin seksjon, bl.a. til å leie ut seksjonen, kan modifiseres i vedtektene. Samtlige av de berørte sameierne må imidlertid samtykke til slik rådighetsinnskrenkning. Med de berørte sameiernes samtykke kan det f.eks. vedtektsfestes at en leietaker skal godkjennes av styret, men det må i så fall foreligge en saklig grunn for å nekte godkjenning. I praksis må begrunnelsen knytte seg til leietakerens kvalifikasjoner som beboer. Det er derfor ikke adgang til å vektlegge forhold som leietakerens kjønn, etnisitet, religion eller livssyn, politiske sympatier eller om leietaker har nedsatt funksjonsevne. Derimot kan tidligere mislighold i andre boforhold utgjøre saklig grunn for å nekte, f.eks. dersom det er kjent for styret at vedkommende er en bråkmaker som ikke overholder vanlige ordensregler.

Utover dette er det ikke adgang til å begrense sameierens rett til å leie ut seksjonen. Sameiet kan ikke vedta at utleie ikke skal være tillatt, eller kun tillatt for en viss periode av gangen.

Selv om vedtektene ikke begrenser sameierens adgang til å leie ut boligen, går det likevel en øvrig grense for hva de øvrige andelseierne må godta av utleie og de ulemper som eventuelt følger med dette. Bl.a. vil bruk i strid med formålet, f.eks. utleie til kontorformål i eierseksjonssameier med boligformål, kunne utgjøre vesentlig mislighold av sameierens plikter. Dersom dette misligholdet vedvarer til tross for advarsel, kan styret pålegge sameieren å selge seksjonen. Tilsvarende vil omfattende og hyppig utleie til boligformål som nærmest har karakter av hotellvirksomhet, kunne være til alvorlig plage eller sjenanse for de øvrige beboerne og dermed utgjøre vesentlig rådighetsmisbruk som kan resultere i pålegg om salg.

Borettslag
Samtykke fra styret

I borettslag er hovedregelen at andelseieren må innhente styrets samtykke for å leie eller låne ut boligen til andre. Styret trenger ikke vise til noen grunn for å nekte samtykke, med mindre utleie omfattes av unntaksreglene, jf. nedenfor. Styret må svare på en skriftlig søknad innen en måned, hvis ikke er samtykke å anse som gitt.

Brukereierprinsippet kan ikke fravikes i vedtektene, men styret kan praktisere en liberal samtykkepraksis.

Fra hovedregelen om at utleie eller utlån krever samtykke fra styret, er det gjort flere unntak, og i disse tilfellene har andelseieren rett til å leie eller låne ut boligen. For det første kan andelseieren, dersom han eller hun selv bor i boligen, overlate deler av bruken til andre uten samtykke fra styret. Dette gjelder både ved opptak av husstandsmedlemmer og ved utleie av rom i boligen. Det er ikke noe krav om at andelseieren skal ha den dominerende delen av bruken.

I andre tilfeller der borettslagsloven gir andelseieren rett til å leie eller låne ut boligen, må styret imidlertid godkjenne den personen som skal bruke boligen. Styret kan kun nekte å godkjenne vedkommende dersom styret kan påvise en saklig grunn. Grunnen må ha med brukerens forhold å gjøre; andre omstendigheter kan ikke trekkes inn. I motsetning til situasjonen ved godkjenning av ny andelseier, kan styret her ikke legge stor vekt på økonomien ettersom andelseieren fremdeles er ansvarlig i forhold til laget. Saklig grunn kan f.eks. være at brukeren tidligere er blitt kastet ut på grunn av bråk eller hærverk. Videre kan godkjenning nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier, f.eks. der brukeren ikke oppfyller vedtektsbestemte krav om minstealder.

I hvilke tilfeller må styret påvise en saklig grunn for å nekte samtykke?

Bruksoverlating til nærstående/barn
Ifølge borettslagsloven kan andelseiere overlate bruken av boligen til andelseierens ektefelle eller andelseierens eller ektefellens nærmeste slektninger (barn, fosterbarn, barnebarn osv. og foreldre, besteforeldre osv.) uten tidsbegrensning. F.eks. kan foreldre kjøpe en borettslagsbolig å låne den ut til sine barn. Styret kan bare nekte å samtykke dersom forhold ved den personen som bruken skal overlates til gir saklig grunn til det, jf. ovenfor.

Bruksoverlating i inntil tre år
Dersom andelseieren har bodd i boligen minst ett av de siste to årene, kan han eller hun overlate bruken til andre i inntil tre år. Dette gjelder også dersom boligen har vært bebodd av andelseierens ektefelle eller andelseierens eller ektefellens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje. Etter en bruksoverlating på tre år må andelseieren, eller noen av andelseierens nærstående som angitt ovenfor, bo i boligen i minst ett år før boligen kan leies ut igjen. Har andelseieren først bodd i boligen i minst ett år, kan boligen stå tom i opptil ett år før retten til bruksoverlating bortfaller. Videre må bruksoverlating til flere brukere regnes under ett; har andelseieren leiet ut til en person i ett år, kan han eller hun ikke leie ut til den eller de neste personene for mer enn to år.

Også ved bruksoverlating i inntil tre år gjelder at styret bare kan nekte å samtykke dersom forhold ved den personen som bruken skal overlates til gir saklig grunn til det.

Bruksoverlating ved særlige grunner
Selv om andelseieren ikke har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene, kan andelseieren likevel leie eller låne ut boligen uten tidsbegrensning i følgende tilfeller:

  • Dersom andelseieren er en juridisk person
  • Dersom andelseieren er midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner. Det avgjørende her er at andelseieren har tenkt å komme tilbake. Normalt må styret legge til grunn andelseierens opplysninger om planene, men de nærmere omstendighetene kan vise at andelseieren ikke har tenkt å komme tilbake. Endrer planene seg underveis slik at fraværet blir varig, må bruksoverlatingen avvikles, men her kan det oppstå vanskelige bevisproblemer. Når det gjelder eldre eller alvorlig syke personer, kan planene om å komme tilbake til boligen av og til fremstå som lite realistiske. Her bør styret imidlertid godta andelseierens oppfatning av situasjonen. Når styret skal avgjøre hva som er «andre tungtveiende grunner», bør det søkes veiledning i karakteren av de eksemplene som allerede er nevnt i loven; arbeid, utdanning, militærtjeneste eller sykdom. Forhold som ligger tett opp mot dette vil normalt måtte anses for å utgjøre tungtveiende grunner, slik at styrets nektelse krever saklig grunn. Men også andre forhold vil etter en konkret vurdering måtte anses for å utgjøre en tungtveiende grunn.
  • Ved oppløsning av ekteskap og husstandsfellesskap. Da kan andelseieren overlate bruken av boligen til sin fraskilte ektefelle eller tidligere samboer på det vilkår at den tidligere ektefellen eller samboeren har fått bruksrett til den tidligere felles bolig etter reglene i ekteskapsloven eller husstandsfellesskapsloven.

Også for tilfellene angitt ovenfor gjelder at styret bare kan nekte å samtykke dersom forhold ved den personen som bruken skal overlates til gir saklig grunn til det.

Brukerens og andelseierens ansvar

Den som bruker en bolig i strid med reglene omtalt ovenfor kan pålegges flytte ut. Videre endres andelseierens forpliktelser overfor borettslaget ikke av at han eller hun har overlatt bruken av boligen til andre. Andelseieren svarer derfor fortsatt for betaling av felleskostnader og for oppfylling av vedlikeholdsplikten. Utgangspunktet er også at andelseieren svarer for etterlevelse av husordensreglene, i hvert fall i den forstand at mislighold kan føre til pålegg om avhendelse. Andelseierens forsøk på å stanse misligholdet vil kunne ha vekt i denne vurderingen. For erstatningsansvar er spørsmålet imidlertid mer sammensatt. Skade på eiendommen og andre boliger som står i direkte sammenheng med bruken, vil andelseieren i de fleste tilfeller måtte svare for. Derimot må brukeren i utgangspunktet svare for hærverk o.l.

Frifunnet for krav fra borettslag

Frifunnet for krav fra borettslag

Aksjeeier/styremedlem i aksjeselskaper ble frifunnet for krav fra borettslag om erstatning etter aksjeloven § 17-1 knyttet til blant annet selskapenes kjøp av borettslagsandeler, endringer av andeler fellesgjeld og manglende betaling av fellesutgifter.

Selskapenes erverv av andeler i 2008 var hjemlet i borettslagsloven § 4-2 annet ledd andre alternativ. Kravene i saken måtte rettes mot selskapene, ikke mot et styremedlem. Styret i borettslaget hadde selv vedtatt eller samtykket i flere av de tiltakene det nå ble krevd erstatning for.

Styreansvar

Styreansvar

Selv om det i de fleste boligselskaper utbetales et årlig styrehonorar, er det gjerne en dugnadsånd, eller ønske om å bidra til fellesskapet, som motiverer den enkelte til å påta seg et styreverv.

Det er imidlertid ikke en uvanlig situasjon at det er vanskelig å finne frivillige som ønsker å sitte i styret. Problemet er sjelden at det er for få plasser til de som ønsker å stille. Det å sitte i styret kan innebære mye ekstra arbeid. I tillegg er det et ansvar knyttet til vervet. Dette ansvaret kalles for «styreansvar» og innebærer et potensielt personlig erstatningsansvar for det enkelte styremedlem. I denne artikkelen skal det redegjøres kort for hvilken aktsomhetsnorm rettspraksis har lagt til grunn for styremedlemmer i boligselskaper.

Kort om styreansvar

Styreansvar kan bli aktuelt dersom pliktene og oppgavene som påhviler det enkelte styremedlemmet forsømmes. På et overordnet nivå kan man si at styremedlemmene har det alminnelige ansvaret for forvaltningen og driften av boligselskapet. Det nærmere innholdet i dette vil variere fra boligselskap til boligselskap. Arbeidsmengden til styret kan for eksempel bli stor dersom det skal utføres omfattende rehabilitering av bygningsmassen, ombygginger, utskiftninger, etc. I disse tilfellene må det gjerne utarbeides vedlikeholdsplaner, innhentes anbud, eller utarbeides forslag til vedtak osv. Det ligger i dagen at det i disse tilfellene lett kan oppstå krevende situasjoner, hvor det er rom for å trå feil. I andre boligselskaper med få boenheter og etablerte rutiner for driften, kan styrevervet kreve relativt lite arbeid av det enkelte styremedlem.

I praksis ser vi imidlertid at spørsmål om styreansvar kan oppstå i de fleste situasjoner. Dette skyldes blant annet at det ikke er uvanlig at ansvaret fremsettes som en trussel når enkelte beboere føler seg forbigått, eller er misfornøyde med en beslutning styret har tatt. Spørsmålet om styreansvar kan også oppstå som følge av uheldige hendelser, slik som for eksempel at snø og is raser ned fra taket og skader en bil som står parkert på eiendommen.

Som det vil fremkomme av det følgende vil anførselen om styreansvar i det første eksempelet gjerne være fremsatt kun som en tom trussel. I det siste eksempelet vil det være nærliggende å spørre om styret har utarbeidet og fulgt rutiner for måking av tak. Slike rutiner er gjerne en del av boligselskapers interkontroll.

Nærmere om det rettslige grunnlaget for styreansvar

I borettslagsloven kommer regelen om styreansvar til uttrykk i § 12-1, hvor det heter at:

«Den som i eigenskap av styremedlem, forretningsfører, granskar eller andelseigar valdar tap forsetteleg eller aktlaust for laget, andelseigarar eller andre under utføringa av oppgåva si, har plikt til å bøte tapet. Det samme gjeld for medlem av andre organ som er skipa etter vedtektene.»

I eierseksjonssameier baserer ansvaret seg på ulovfestet rett. Det er i alle tilfelle snakk om et uaktsomhetsansvar, hvor de nærmere vurderingskriteriene er trukket opp i rettspraksis.

Rettspraksis om styreansvar

Det første som er verdt å merke seg er at det slett ikke finnes mye rettspraksis om styreansvar. I den praksis som finnes er det også svært sjelden det blir idømt styreansvar. Allerede dette faktum er en indikasjon på at det skal en del til før styreansvar er aktuelt.

De to mest sentrale dommene om emnet er RG. 1994 s. 1308 (Ammerudkollen borettslag) og RG. 1997 s. 1308 (Skøyenåsen borettslag).

I dommen fra 1994 ble det blant annet anført at borettslaget hadde lidt et tap fordi styret ikke hadde satt en entreprise om utskifting av vinduer ut på anbud. Om aktsomhetsnormen generelt uttalte retten at:

«Byretten har – etter lagmannsrettens syn med rette – gitt uttrykk for at det ikke i enhver situasjon kan legges til grunn samme aktsomhetsnivå for borettslagsstyrer og styrene i et aksjeselskap og at spørsmålet om styrene har opptrådt tilstrekkelig aktsomt, må bero på en konkret vurdering av styrets handlemåte i den situasjon som forelå da vedtakene ble truffet. Når styret har foretatt en forsvarlig vurdering, kan det ikke utløse erstatningsansvar om det senere viser seg at en annen avgjørelse hadde vært å foretrekke, jf uttalelser i høyesterettsdom inntatt i Rt-1991-119.»

Som det fremkommer av det siterte gir retten eksplisitt uttrykk for at det ikke kan kreves det samme av styremedlemmer i boligsselskap, som det kan av styremedlemmer i aksjeselskap. Videre fremkommer det at det er tilstrekkelig at det er foretatt en «forsvarlig vurdering». Det at det senere viser seg at en annen avgjørelse hadde vært å foretrekke medfører ikke nødvendigvis ansvar.

Retten gikk så videre til å konkret vurdere om unnlatelsen av å sette ut vindusentreprisen på anbud ville medføre styreansvar. Lagmannsretten uttaler at:

«Lagmannsretten er blitt stående ved at det ikke er ført bevis for at borettslaget ville ha kommet gunstigere ut økonomisk om styret hadde sørget for å sende entreprisen ut på anbud. Det er ikke holdepunkter for å hevde at styret i vindusutskiftningssaken har hatt noe annet motiv enn å handle til borettslagets beste.»

Det ble altså uttrykkelig vektlagt at styremedlemmenes motiv for å handel var «borettslagets beste». Dette talte i seg selv mot at styreansvar skulle ilegges. Lagmannsretten fant det ikke bevist at borettslaget hadde lidt noe tap som følge av styrets unnlatelse av å legge entreprisen ut på anbud, og frifant derfor styret.

I dommen fra 1997 var styret saksøkt for tre forhold, som det fører for langt å gå konkret inn på her. Det er imidlertid interessant å fremheve det retten uttaler om styreansvar generelt.

I tillegg til å gjenta at det må stilles mindre krav til styremedlemmer i boligselskap, enn til styremedlemmer i aksjeselskap uttaler retten at:

«… styrevervet er et tillitsverv man påtar seg som medlem av laget. Styremedlemmene hentes fra en snever krets, og godtgjørelsen er beskjeden. De har normalt ikke styreerfaring, og er normalt ikke forretningskyndige og besitter heller ikke juridisk og/eller regnskapsmessig kompetanse. En for streng aktsomhetsnorm vil kunne avholde de mest innsiktsfulle fra å påta seg slike styreverv, og det må konstateres at det allerede i dag er vanskelig å finne beboere som er villige til å påta seg slike tillitsverv. … Når styremedlemmer har handlet etter eget beste skjønn og gjort så godt de har kunnet for å ivareta lagets interesser, skal det mye til for å holde dem erstatningsansvarlige. Hvert enkelt styremedlem må vurderes individuelt, ref. borettslagsloven § 87a tredje ledd.» (Nå borettslagsloven § 12-1)

Oppsummering

Kort oppsummert skal det mye til å bli ansvarlig som styremedlem, dersom man har gjort så godt man kunne, og handlet i borettslagets beste interesse. Motsetningsvis kan styreansvar nok være mer aktuelt dersom det er ting som kan tyde på at disposisjoner er gjort ut ifra egeninteresse (direkte eller indirekte). At styrevervet ofte er preget av en dugnadsånd og frivillighet er en realitet rettspraksis har tatt innover seg. Selv om noen disposisjoner viser seg å ikke være ideelle kreves det kun at det var foretatt en forsvarlig vurdering på tidspunktet for beslutningen. Som rettspraksis er inne på, ville en for streng aktsomhetsnorm kunne hindre de mest innsiktsfulle fra å påta seg styreverv, hvilket ville være uheldig. Styreverv kan innebære arbeid som både er givende for den enkelte og et verdifullt bidrag til boligsameiet. Det er derfor positivt at rettspraksis bruker en aktsomhetsnorm som er tilpasset de særegne omstendighetene som knytter seg til de fleste styreverv i boligselskaper.

Tips – forsikring

For å være helt på den sikre siden, og kanskje også gjøre det enklere for beboere å stille til valg som styremedlemmer, er det mulig å tegne en styreansvarsforsikring. En slik forsikring tilbys av de fleste forsikringsselskap, og dekker styrets uaktsomme skadevoldende handlinger. Prisen for forsikringen er ikke særlig høy, men avhenger av boligselskapets størrelse, omsetning, antall styremedlemmer osv.

Borettslag kjent erstatningsansvarlig i lagmannsretten

Borettslag kjent erstatningsansvarlig i lagmannsretten

Et borettslag ble kjent erstatningsansvarlig for manglende oppfyllelse av vedlikeholdsplikten etter borettslagsloven. Det var samvirkende årsaker til skadene. Svikt i dreneringen hadde en så vidt vesentlig plass i årsaksbildet at det var naturlig å knytte ansvar til dette.

Advokatens kommentarer:

Det følger av borettslagsloven § 5-18 at en andelseier kan kreve erstatning fra borettslaget for tap som følge av at borettslaget ikke oppfyller vedlikeholdsplikten etter § 5-17. Lagmannsretten tar utgangspunkt i definisjonen av borettslagets vedlikeholdsplikt som følger av «Borettslovkommentaren» ved Kåre Lilleholt (2006):

Kvaliteten på vedlikeholdet skal være forsvarlig. Det innebærer i første rekke at vedlikeholdet må være så godt at andelseierne og boligene deres ikke utsettes for skader og at bygningene og fellesarealene opprettholder sin verdi. I praksis er det vanskelig å angi nærmere hvor langt plikten går med hensyn til kvaliteten på vedlikeholdet. Siden andelseierne selv styrer borettslaget og har egeninteresse i at verdiene ikke reduseres, forekommer det sjelden at vedlikeholdet forsømmes i den grad at enkelte andelseiere vil protestere.

Lagmannsretten kommer til at borrettslaget ikke har overholdt denne forsvarlighetsnormen ved ikke i tilstrekkelig grad å ha vedlikeholdt dreneringen, og uttaler følgende:

Lagmannsretten legger til grunn som mest sannsynlig at alle beskrevne årsaker til fuktskadene – sviktende drenering og utvikling av kondens – i ulik grad over mange år har virket inn og bidratt til skadeforløpet frem til dagens påviste skader. Vedlikehold av dreneringen er en plikt som hører under borettslagets ansvar, jf. borettslagsloven § 5-12.

Saken er forholdsvis konkret og har således ikke all verdens overføringsverdi til andre saker.

– Advokat Christian Engelstad i Brækhus Advokatfirma.

Vedlikeholdsansvar

Vedlikeholdsansvar

I praksis kan det være vanskelig å trekke grensen mellom hhv. borettslagets/eierseksjonssameiets og andelseierens/sameierens vedlikeholdsansvar. Både borettslag og eierseksjonssameier har plikt til å ha vedtekter.

I mange tilfeller inneholder vedtektene utfyllende regler om vedlikeholdsansvaret, og reguleringen i vedtektene blir da avgjørende. I mangel av vedtektsregulering, eller særlig avtale om vedlikeholdsansvaret, må borettslaget/sameiet falle tilbake på reglene om vedlikehold i hhv. borettslagsloven og eierseksjonsloven.

Selv om formuleringene i lovgivning for henholdsvis borettslag og eierseksjonssameier er svært forskjellig, er reglene i praksis forholdsvis like. I korte trekk har borettslaget/sameiet ansvar for vedlikehold av utvendige arealer, herunder fellesarealer, mens andelseierens/sameierens ansvar begrenser seg til de innvendige arealene. En nærmere presisering av denne grensen omtales nedenfor.

Nærmere om boligselskapets vedlikeholdsansvar

Reglene om borettslagets og sameiets vedlikeholdsansvar finnes i hhv. borettslagsloven § 5-17 og eierseksjonsloven § 20, og innebærer først og fremst at borettslaget/sameiet skal sørge for «forsvarlig» vedlikehold av bygninger og eiendommen ellers. Kravene til forsvarlig vedlikehold avhenger av hvor gammelt bygget er, og hvilken standard bruksenhetene og eiendommen for øvrig hadde da det ble oppført i forhold til det som var vanlig da. Utgangspunktet må alltid tas i den opprinnelige standard, men ved vurderingen av behovet for vedlikehold må borettslaget/sameiet likevel ta hensyn til utviklingen siden bygningen ble oppført.

Konsekvensen av at borettslaget/sameiet har ansvar for vedlikehold er at alle kostnadene forbundet med slikt vedlikehold er fellesutgifter.

Borettslagets/sameiets plikt til forsvarlig vedlikehold innebærer for øvrig at andelseieren/sameieren kan kreve at:

  • Eiendommen holdes i den stand som var forskriftsmessig og fagmessig forsvarlig på det tidspunkt bygningen ble oppført, med tillegg av senere offentligrettslige krav
  • Eiendommen opprettholder sin funksjonsdyktige og sikkerhetsmessige forsvarlige stand slik at verdien opprettholdes
  • Eiendommen holdes i slik stand at det ikke oppstår skade eller ulempe for andre
  • Det visuelle inntrykk opprettholdes, f.eks. slik at maling på vegger ikke flasser av
  • Det etableres ordentlig sikring og rutiner for sikring av alle deler av det borettslaget/sameiet har vedlikeholdsansvar for.

Borettslaget/sameiet har plikt til å vedlikeholde det som andelseieren/sameieren ikke har plikt til å vedlikeholde i tilknytning til bruksenheten. Dette omfatter:

  • Alle fellesarealer utvendig og innvendig. Når det gjelder eierseksjonssameier, kan det, med tilslutning fra dem det angår, bestemmes at eierne av bestemte seksjoner skal ha ansvaret for vedlikeholdet av bestemte deler av fellesarealene. Dette kan være praktisk for f.eks. vedlikehold av yttervegger i rekkehus
  • Utskifting av ytterdør, herunder dørlåser, dvs. hele låsekassen, låsesylinder, håndtak, samt plikt til å skaffe nøkler når det er nødvendig
  • Utskifting av vindu med ramme
  • Bærende veggkonstruksjoner
  • Bjelkelag
  • Tak
  • Felles rør, ledninger og kanaler og andre fellesinstallasjoner som går gjennom leiligheten
  • Rør og ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner

Vedlikeholdsmangler og skader som omfattes av borettslagets/sameiets vedlikeholdsansvar skal utbedres så raskt som mangelen og skaden tilsier det. Borettslagets/sameiets vedlikeholdsplikt er den samme uavhengig av om borettslagets/sameiets bygninger består av tomannsboliger eller blokkbebyggelse.

Nærmere om andelseierens/sameierens vedlikeholdsansvar

Med mindre borettslagets/sameiets vedtekter bestemmer noe annet, skal andelseieren/sameieren selv sørge for forsvarlig vedlikehold av bruksenheten og sørge for at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre andelseierne/sameierne. Vedlikeholdsplikten begrenser seg til de innvendige arealene. Foruten selve bruksenheten omfatter andelseierens/sameierens vedlikeholdsplikt også tilleggsdeler som boder, grunnareal og andre rom eller deler av rom, gjenstander og innretninger som andelseieren/sameieren har bruksrett til, f.eks. terrasser og balkonger. Andelseierens/sameierens plikt til vedlikehold omfatter bl.a.:

  • Innvendige flater, altså belegg på vegger, gulv og tak
  • Indre deler av balkongen/terrassen
  • Ledninger, utstyr og innretninger for avløp og vann i bruksenheten som ikke er bygget inn i de bærende konstruksjoner
  • Innvendig vedlikehold av vinduer med ruter (også utskifting av ruter)
  • Vedlikehold av bruksenhetens inngangsdør på innsiden
  • Bruksenhetens elektriske anlegg til og med sikringsboksen
Eksempler på vedtektsregulering av vedlikeholdsansvaret

Som nevnt innledningsvis skal både borettslag og eierseksjonssameier ha vedtekter. Det er imidlertid ingen plikt til å regulere vedlikeholdsansvaret i vedtektene. Regulering av vedlikeholdsansvaret kan likevel være praktisk, slik at borettslaget/sameiet (i praksis styret) og andelseierne/sameierne vet hva de har å forholde seg til. Dersom man ønsker en annen fordeling av vedlikeholdsansvaret enn det som fremgår av loven, er vedtektsregulering nødvendig.  Nedenfor er det inntatt et standard eksempel på vedtektsregulering av vedlikeholdsansvaret i hhv. borettslag og eierseksjonssameier. Til tross for noe ulik utforming av vedtektene, er innholdet nærmest identisk.

Forslag til vedtektsregulering av vedlikeholdsansvaret i borettslag:

Andelseierens vedlikeholdsplikt

Andelseieren skal holde boligen i forsvarlig stand, og skal vedlikeholde slikt som vindusruter (andelseier har også ansvaret for utskiftning av knuste ruter), rør, ledninger, inventar, utstyr, apparater og innvendige flater. Vedlikeholdsplikten omfatter også om nødvendig reparasjon eller utskiftning av slikt som rør, ledninger, inventar, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv-, og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer, men ikke utskifting av vinduer og ytterdør til boligen, eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner. Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade.

Ny eier av andel har plikt til å utføre vedlikehold, medregnet reparasjon og utskifting, selv om det skulle vært utført av tidligere andelseier.

Andelseier er erstatningsansvarlig etter brl. §§ 5-13 og 5-15 for tap som følge av at vedlikeholdsplikten ikke er oppfylt.

Borettslagets vedlikeholdsplikt

Laget skal holde bygninger og eiendommen ellers i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Laget skal vedlikeholde felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen. Laget har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til unødig ulempe for andelseieren eller andre brukere av boligen.

Andelseierne skal gjøre boligen tilgjengelig for ettersyn, vedlikehold, reparasjon og utskiftninger for dem styret utpeker. Ettersyn og utføring av arbeider skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseier eller annen bruker av boligen.»

Forslag til vedtektsregulering av vedlikeholdsansvaret i eierseksjonssameier:

Bruksenhetene

Det påligger den enkelte sameier å besørge og bekoste innvendig vedlikehold av bruksenheten, herunder inventar, utstyr, apparater, tapet, vegg-, gulv-, og himlingsplater, sluk og vann- og fukstsperrer i våtrom, skillevegger, listverk, skap, benker, ruter, innvendige dører og karmer, samt inngangsdør.

Innvendige vann- og avløpsledninger omfattes av vedlikeholdsplikten så langt de er synlige i eller lett tilgjengelige fra bruksenheten, og ikke er bygget inn i etasjeskillere og andre bærende konstruksjoner, eller også betjener andre bruksenheter. Innkassing og andre hindringer utført av nåværende eller tidligere sameiere, fritar ikke for vedlikeholdsplikt.

Sameieren er ansvarlig for elektriske ledninger til og med bruksenhetens sikringsboks. Sameieren er ansvarlig for å holde bruksenheten oppvarmet, slik at rør ikke fryser.

Vedlikeholdsplikten omfatter også sluk, gulvbelegg, utgangsdør til og innsiden av balkonger og terrasser og andre arealer seksjonseieren har enerett til å bruke.

Sameieren er ansvarlig for at bruksenheten er utstyrt med påbudt brannvernutstyr, og at dette fungerer og er i forskriftsmessig stand.

Sameieren har plikt til å gjennomføre forsvarlig vedlikehold, slik at det ikke oppstår skade på fellesarealer eller andre bruksenheter, eller ulempe for andre sameiere.

Fellesarealer

Alt vedlikehold av fellesarealer og fellesanlegg ute og inne, så som tomten, hele bygningskroppen med vegger, trapperom, ganger, rør og ledninger, påhviler sameierne i fellesskap (sameiet). Dette omfatter ikke arealer som er underlagt en eller flere sameieres eksklusive bruksrett og derav følgende vedlikeholdsansvar. Utskifting av vinduer og inngangsdører til seksjonene påhviler sameiet.»

Borettslag fikk medhold i tvangssalg av borettsandel

Borettslag fikk medhold i tvangssalg av borettsandel

Andelseieren hadde gjennom årene opptrådt så uakseptabelt overfor andre beboere i borettslaget og brutt husordensreglene i en slik grad at det forelå vesentlig mislighold av hans plikter som andelseier. Det var ikke noe vilkår for tvangssalg at det måtte konstateres vesentlig mislighold i perioden etter at andelseieren hadde mottatt en advarsel fra borettslaget.

Advokatens kommentarer til dommen:

– Terskelen for tvangssalg av seksjon/andel/aksje grunnet annet enn betalingsmislighold er høy. Misligholdet (typisk støy, manglende utbedring av lekkasjer, sjikanering av styremedlemmer osv.) må ha pågått over lengre tid og være av en alvorlig karakter. Det er avgjørende at styret i boligselskapets dokumenterer misligholdet så langt det lar seg gjøre. I denne dommen ser vi at domstolen har lagt avgjørende vekt på at misligholdet har forekommet over et langt tidsrom.

Rent juridisk er det interessant at lagmannsretten mener at det ikke er nødvendig å påvise vesentlig mislighold også etter at advarsel er gitt.
– Advokat Christian Engelstad i Brækhus Advokatfirma.

Manglende betaling av fellesutgifter – tvangssalg

Manglende betaling av fellesutgifter – tvangssalg

En av styrets viktigste oppgaver er å påse at fellesutgifter betales. De fleste boligselskaper har forretningsførere som tar seg av denne jobben, men ansvaret ligger likevel hos styret. 

Dersom fellesutgifter ikke blir betalt er det avgjørende at boligselskapet har gode rutiner på purring og øvrige tvangsinndrivelse. I utgangspunktet kan styret beslutte at prosessen med å kreve boligen tvangssolgt skal iverksettes så snart betalingsmislighold foreligger, men dette vil ofte være både upraktisk og unødvendig. En tommelfingerregel er at dersom eier er i mislighold med mer enn tre måneders fellesutgifter, bør styret ta affære. Det viktigste er at de utestående fellesutgiftene er godt innenfor rammen av beløpet som kan kreves dekket gjennom legalpanten.

Fremgangsmåten for gjennomføring av tvangssalg er som følger:

1. Styret fatter vedtak om å igangsette tvangssalgsprosess ovenfor eier.

2. Varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18, med 14 dagers frist til å innfri utestående, sendes til eieren som er i betalingsmislighold.

3. Begjæring om tvangssalg sendes deretter til tingretten/byfogden, dersom betaling ikke allerede har funnet sted.

Begjæringen må inneholde:

  • Kopi av § 4-18 varsel.
  • Bekreftet og oppdatert grunnboksutskrift fra statens kartverk.

4. Tingretten/byfogden kontrollerer begjæringen før den sendes til eier. Etter oversendelse gis eier mulighet til å imøtegå begjæringen.

5. Tingretten/byfogden fatter beslutning om tvangssalg og oppnevner samtidig en salgsmedhjelper(advokat/eiendomsmegler).

6. Når salgsmedhjelperen har gjennomført visning, og ny kjøpekontrakt er signert, skal salget godkjennes av dommer på saken.

Verd å vite!

  • Prosessen tar normalt 5-8 måneder.
  • Eier kan helt frem til dommer på saken har godkjent kjøpekontrakten innfri skyldige. Dersom eier innfrir utestående fellesutgifter, kostnader ved tvangsinndrivelsen (typisk til advokat) og gebyret til tingretten/byfogden, plikter boligselskapet å trekke begjæringen.
  • Det er ikke uvanlig at betalingsmisligholdet gjenopptas etter at begjæringen er trukket. Boligselskapet vil da enten kunne igangsette prosessen på nytt, eller vurdere salgspålegg.
  • Bruk av advokat til denne prosessen er i utgangspunktet kostnadsfritt, ettersom eier plikter å betale alle inndrivelseskostnader boligselskapet har hatt.