Dom fra lagmannsretten – økonomisk mislighold

Tvistetemaet i saken var hvorvidt manglende betaling av fellesutgifter fra en seksjonseier som eide to seksjoner utgjorde et vesentlig mislighold, jfr. eierseksjonsloven § 26.

Sameiet påla seksjonseier å selge begge seksjonene. På tidspunktet for salgspålegg var restansen på ca. 45.000 kroner. Seksjonseier hadde misligholdt sin plikt til å betale fellesutgifter i flere år. Lagmannsretten kom til at betalingsmisligholdet var å anse som et vesentlig mislighold, hvoretter seksjonene ble besluttet tvangssolgt. Lagmannsretten uttaler at:

«Lagmannsretten mener det dreier seg om et betydelig mislighold både sett hen til beløpets størrelse og misligholdets varighet. Det er viktig at hver sameier betaler sin andel av fellesutgiftene, og at betaling skjer i tide».

Følgende er særlig verd å merke seg fra dommen:

• Lagmannsretten uttaler at også mislighold etter tingrettens dom inngår som en del av vesentlighetsvurderingen. Det fremkommer at » det etterfølgende mislighold av samme karakter, nok en gang manglende betaling av felleskostnader for begge seksjoner, må det imidlertid være relevant å legge vekt på ved den samlede vesentlighetsvurderingen. Det nye misligholdet viser at A på tross av advarselen han tidligere hadde mottatt ikke endrer adferd».
• Sameiets størrelse er et relevant moment, ut ifra en betraktning om at et lite sameie med få eiere vil normalt ha en økonomi som er mer sårbar for manglende innbetaling av felleskostnader.
• Seksjonseier ble ikke hørt med at Sameiet skulle tatt i brukt legalpanten som alternativ sanksjon. Det uttales: «Lagmannsretten har under tvil kommet til legalpanteretten ikke kan tillegges vekt ved vesentlighetsvurderingen, selv om det utestående beløpet lå innenfor det som sameiet hadde sikret ved pant i As seksjoner da salgspålegget ble gitt».
• Seksjonseier ble ikke hørt med at det måtte gjøres en vesentlighetsvurdering for den enkelte seksjon. Lagmannsretten uttaler: «Ved vurderingen må As betalingsmislighold ses under ett. Lovens ordlyd taler for det, ettersom vurderingen knyttes til om sameieren vesentlig misligholder «sine plikter». Sameierens samlede plikter overfor sameiet må da være avgjørende, både om det er tale om ulike typer mislighold tilknyttet én seksjon, eller som her, om det foreligger mislighold i relasjon til flere seksjoner med samme eier».

At lagmannsretten falt ned på at det økonomiske misligholdet dannet grunnlag for tvangssalg av seksjonene i dette tilfelle er ikke overraskende. Dommen inneholder likevel interessante uttalelser som er verd å merke seg.

Ved økonomisk mislighold vil jeg anbefale at legalpanten benyttes som tvangsgrunnlag. Dette innebærer at det ikke gis salgspålegg, men at det sendes begjæring om tvangssalg direkte til byfogden/tingretten. Dersom man velger en slik fremgangsmåte går prosessen langt raskere, men vær klar over at seksjonseier kan innfri restansen, hvoretter begjæringen om tvangssalg må trekkes. Dersom mislighold igjen oppstår kan man vurdere å gi salgspålegg.