Manglende betaling av fellesutgifter – tvangssalg
En av styrets viktigste oppgaver er å påse at fellesutgifter betales. De fleste boligselskaper har forretningsførere som tar seg av denne jobben, men ansvaret ligger likevel hos styret.
Dersom fellesutgifter ikke blir betalt er det avgjørende at boligselskapet har gode rutiner på purring og øvrige tvangsinndrivelse. I utgangspunktet kan styret beslutte at prosessen med å kreve boligen tvangssolgt skal iverksettes så snart betalingsmislighold foreligger, men dette vil ofte være både upraktisk og unødvendig. En tommelfingerregel er at dersom eier er i mislighold med mer enn tre måneders fellesutgifter, bør styret ta affære. Det viktigste er at de utestående fellesutgiftene er godt innenfor rammen av beløpet som kan kreves dekket gjennom legalpanten.
Fremgangsmåten for gjennomføring av tvangssalg er som følger:
1. Styret fatter vedtak om å igangsette tvangssalgsprosess ovenfor eier.
2. Varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18, med 14 dagers frist til å innfri utestående, sendes til eieren som er i betalingsmislighold.
3. Begjæring om tvangssalg sendes deretter til tingretten/byfogden, dersom betaling ikke allerede har funnet sted.
Begjæringen må inneholde:
- Kopi av § 4-18 varsel.
- Bekreftet og oppdatert grunnboksutskrift fra statens kartverk.
4. Tingretten/byfogden kontrollerer begjæringen før den sendes til eier. Etter oversendelse gis eier mulighet til å imøtegå begjæringen.
5. Tingretten/byfogden fatter beslutning om tvangssalg og oppnevner samtidig en salgsmedhjelper(advokat/eiendomsmegler).
6. Når salgsmedhjelperen har gjennomført visning, og ny kjøpekontrakt er signert, skal salget godkjennes av dommer på saken.
Verd å vite!
- Prosessen tar normalt 5-8 måneder.
- Eier kan helt frem til dommer på saken har godkjent kjøpekontrakten innfri skyldige. Dersom eier innfrir utestående fellesutgifter, kostnader ved tvangsinndrivelsen (typisk til advokat) og gebyret til tingretten/byfogden, plikter boligselskapet å trekke begjæringen.
- Det er ikke uvanlig at betalingsmisligholdet gjenopptas etter at begjæringen er trukket. Boligselskapet vil da enten kunne igangsette prosessen på nytt, eller vurdere salgspålegg.
- Bruk av advokat til denne prosessen er i utgangspunktet kostnadsfritt, ettersom eier plikter å betale alle inndrivelseskostnader boligselskapet har hatt.
