Økonomi til å gjøre det styret – kan – bør – må
Ansvar for økonomi, sikkerhet og vedlikehold er blant styrets sentrale plikter. Økonomien er fundamentet for å ivareta vedlikeholdet og sikkerheten. Når økonomien er god er handlingsrommet og mulighetsintervallet størst. En stram økonomi kan virke som en tvangstrøye på et styre ved at tiltak iverksettes først når styrets handlingsplikt har inntrådt, eller nærmer seg. Dersom økonomien tillater at tiltak kan iverksettes på «kan-stadiet» kan arbeidene konkurranseutsattes og legges til lavsesong. Slik oppnås bedre priser og et langt mer inspirerende arbeidsklima.
Hvordan bedre de økonomiske rammene?
Det finnes mange muligheter for et styre å ivareta og styrke de finansielle rammene. Loven pålegger boligselskaper å føre regnskap og budsjett. Dette er viktige styringsverktøy som ikke behandles nærmere her. I motsetning til annen muskelbygging bør ikke de finansielle musklene trenes hele tiden, det holder kanskje med en god økt en gang i året.
1. Inndriv felleskostnader eller fordriv forvalter
Dårlig kontantbeholdning er en kostnad – god kontantbeholdning er en inntekt. Den faktiske kostnaden av å ha gjeld blir faktisk doblet dersom felleskapet i stedet kunne hatt renteinntekter. Det er sentralt å ha gode rutiner for purring og oppfølging av betalingsmislighold – felleskapet er viktigere enn naboskapet. Det er dermed sentralt at forretningsfører følger opp. I mindre boligsameslutninger hvor relasjonene er sterke kan uformell kontakt være virkningsfullt.
2. Gjennomgå avtaler
Låneavtaler – Rentenivået generelt har gått kraftig ned. Når det gjelder gjeld til boligsammenslutninger er det ikke samme konkurranse da gjelden ofte er usikret. Vi anbefaler derfor å kontakte en lånemegler som spesialiserer seg på boligsammenslutninger. De arbeider på provisjon og får dermed kun betalt om kunden også sparer penger. Det kan ligge store besparelser her.
Forsikringer – Mye og spare, men les vilkårene. Det er ikke bare pris som er viktig når forsikringsavtalene skal vurderes. Det er sentralt å sjekke hva som dekkes. Egenandeler er ikke like viktig som ved private forsikringer da disse ofte deles på flere. En enkel avsjekk er om forsikringen har rettshjelpsdekning. Dette er desto viktigere i nyere bygg da reklamasjonsaker mv kan være aktuelt.
Forvalter – Igjen er det slik at pris ikke alene er styrende. En fremoverlent forvalter sparer styret for mye arbeid. Videre vil gode forvaltere tilby gunstige avtaler med tredjeparter – lånerenter, revisor, regnskapsfører, forsikringer mv. Dersom styret slipper å være prosjektleder for forvalter kan tiden benyttes der den kan skape merverdi – anbud, vedlikeholdsplaner, dugnad og beboerfest
3. Øke felleskostnadene – Særlige innbetalinger
Mange styrer kpi-regulerer husleien årlig. Dette innebærer sjeldent en styrking av økonomien. Tjenester som kjøpes har ofte større økning enn kpi – dette gjelder særlig kompetansedrevne tjenester som forvaltning, advokat, revisor mv. Her tilkommer at en slik justering sørlig for mindre boligsammenslutninger spises opp av gebyr for justering av fakturaer mv. Vi anbefaler et lengre perspektiv. Dette bør sees i sammenheng med vedlikeholdsplanen – i hvilken grad får styret realisert bør og må tiltakene? Har vi kapital nok til må tiltakene også om det dukker opp en sort svane?
Ekstra innbetalinger er et instrument for å styrke en svak økonomi – eller for finansiering av konkret prosjekt. Dette skaper fort debatt, og det kan finnes beboere med svakere personøkonomi. Det er dermed vanskelig både for felleskapet og den enkelte å budsjettere med slike. Videre er det viktig slike innbetalinger kun har en midlertidig effekt – litt som lommepenger til lillebror. Andre tiltak bør analyseres og gjennomføres.
4. Utvikling av eiendommen – Realisasjon av fellesareal
Dette er ikke mulig for alle og mange har allerede gjort det. Fortsatt finnes det potensial for utvikling av egen eiendomsmasse. Typiske eksempler er loft, kjeller og vaktmesterleilighet. Det finnes også andre – fasadreklame, basestasjoner, parkeringsutleie, bortfeste mv. Vi anbefaler at det skatte og avgiftsmessige av slike disposisjoner kartlegges i en tidlig planleggingsfase.
Se egen artikkel om salg av fellesareal
