Dom om borettslagets vedlikeholdsplikt og selvhjelpsrett
Romerike og Glåmdal tingrett har slått fast at et borettslag må betale erstatning til to andelseiere etter vannskader forårsaket av mangelfull isolasjon av et ventilasjonsrør. Dommen presiserer borettslagets vedlikeholdsansvar for rør i bærende konstruksjoner, og klargjør at andelseiere kan utbedre forsømt vedlikehold på egen hånd og kreve kostnadene dekket
Et borettslag er i Romerike og Glåmdal tingrett dømt til å betale erstatning til to andelseiere etter vannskader som oppsto i deres leilighet. Skadene skyldtes mangelfull isolasjon av et ventilatorrør som gikk gjennom takverket. Spørsmålet var om røret falt inn under borettslagets vedlikeholdsplikt etter borettslagsloven kapittel 5.
Retten kom til at røret var bygget inn i en bærende konstruksjon og dermed omfattet av borettslagets vedlikeholdsansvar etter § 5-17, jf. § 5-12 tredje ledd. Borettslaget hadde ikke oppfylt plikten, og kunne heller ikke påvise grunnlag for ansvarsfritak etter kontrollansvaret i § 5-18, jf. § 5-13.
Et sentralt punkt i dommen var andelseiernes rett til såkalt selvhjelpsvedlikehold. Retten slo fast at andelseiere kan gjennomføre nødvendige utbedringer når borettslaget forsømmer sin vedlikeholdsplikt, og deretter kreve kostnadene erstattet. Denne retten følger ikke uttrykkelig av loven, men bygger på ulovfestet rett og er tidligere antatt å gjelde i juridisk teori. I eierseksjonsloven er denne retten retten lovfestet.
Dommen tydeliggjør at borettslag har ansvar for å vedlikeholde rør som er bygget inn i bærende konstruksjoner, og at andelseiere kan sikre sine interesser gjennom selvhjelp dersom laget ikke oppfyller sine plikter.
Lagmannsretten: Ingen midlertidig bruksrett til kjøper av borettslagsleilighet ved saklig grunn for nektelse
Hålogaland lagmannsrett avsa 25. august 2025 kjennelse i sak der spørsmålet var om en kjøper av andel i et borettslag hadde krav på midlertidig bruksrett til leiligheten frem til søksmål om godkjenning av ervervet var rettskraftig avgjort.
Kjøperen hadde fått avslag på søknad om godkjenning som andelseier i borettslaget, med henvisning til tidligere husbråk i hennes forrige borettslag. Kjøper gikk til søksmål og krevde samtidig midlertidig bruksrett til leiligheten inntil saken var endelig avgjort. Tingretten ga kjøper medhold, men borettslaget anket.
Lagmannsrettens vurdering
Lagmannsretten la til grunn at det forelå en relativt høy grad av sannsynlighet for at borettslaget hadde saklig grunn til å nekte godkjenning, basert på dokumentert husbråk over tid fra kjøpers tidligere bolig. Retten foretok også en interesseavveining, hvor ulempene for borettslaget og øvrige beboere ved å gi kjøper midlertidig bruksrett ble vurdert som større enn ulempene for Kjøper ved å måtte vente på endelig avgjørelse.
Domsslutning
Lagmannsretten kom til at vilkårene for midlertidig bruksrett etter burettslagslova § 4-5 andre ledd ikke var oppfylt. Kjøpers begjæring om midlertidig bruk av leiligheten ble ikke tatt til følge.
Partsevne – Eierseksjonssameier har adgang til å saksøke selskapsledelsen i utbyggerselskapet
Høyesterett har nylig avklart at eierseksjonssameier kan saksøke ikke bare utbyggerselskapet, men også personer i selskapets ledelse. Avgjørelsen styrker sameienes rettsstilling og kan få betydning langt utover eierseksjonsloven.
Partsevne innebærer retten til å opptre som part i en rettssak – altså muligheten til å saksøke eller bli saksøkt. I en avsagt kjennelse før sommeren har Høyesterett slått fast at eierseksjonssameier har adgang til å reise sak mot ledelsen i utbyggerselskapet som har oppført sameiet. Tidligere har det vært uklarhet rundt om eierseksjonssameier faktisk har partsevne i slike saker, og Høyesteretts avgjørelse gir derfor en viktig avklaring.
Det rettslige utgangspunkt er eierseksjonsloven § 60 som gir sameiet v/styret rett til å saksøke utbygger. Det sentrale spørsmålet for Høyesterett var hvordan begrepet «utbyggeren» skulle forstås: Om det kun omfatter selskapet som formelt sto som utbygger, eller også personer i ledelsen. Høyesterett kom til at også ledelsen omfattes.
Den praktiske konsekvensen er at eierseksjonssameier har rett til å gå til sak mot personer i utbyggerselskaper, ikke bare mot selve selskapet. Dette innebærer redusert risiko og lavere kostnader for den enkelte sameier, som ellers måtte ha gått til sak på egen hånd.
Det spekuleres i at denne avgjørelsen vil kunne få betydninger også for andre former for sammenslutninger, slik som organisasjon uten formell struktur, og muligens såkalte «flytende bo».
Organisering av garasjer i eierseksjonssameier er et tema som ofte skaper spørsmål og diskusjoner blant seksjonseiere, styret og forretningsførere. Garasjer kan ha stor verdi for den enkelte seksjonseier, og måten de organiseres på har betydning for både rettigheter, ansvar og omsettelige verdier. Denne artikkelen gir en oversikt over de vanligste måtene garasjer organiseres på i eierseksjonssameier, samt de rettslige og praktiske konsekvensene av de ulike modellene
Det rettslige utgangspunkt er at en seksjonert eiendom i seksjoner (bruksenheter) og fellesarealer. I tillegg har vi det som omtales som tilleggsdeler hvilket er et avgrenset areal eller rom som er knyttet til en bestemt seksjon (bruksenheten), men som ikke inngår i selve bruksenheten. Eksempler er parkeringsplass, bod, hageflekk, terrasse, garasje, eller annet areal utenfor selve bruksenheten
Organisasjonsformer for parkeringsareal
Det finnes flere måter å organisere parkeringsplasser på i et eierseksjonssameie:
Parkeringsarealet kan være fellesareal til bruk for alle seksjonseiere. Dette innebærer at det normalt ikke er faste plasser, men seksjonseierne kan avtale en fordeling seg imellom. Alle seksjonseiere må i utgangspunktet dekke sin andel av kostnadene gjennom felleskostnaden, uavhengig av om de bruker parkeringsplass eller ikke, med mindre annet er bestemt i vedtektene.
Det er også mulig å tildele vedtektsfestet enerett til bruk av bestemte plasser på fellesarealet. Slik enerett kan gis for inntil 30 år, og krever samtykke fra den aktuelle seksjonseieren. I sameier med næringsseksjoner kan varigheten avtales for mer enn 30 år dersom flere seksjonseiere har slik rett, men ikke dersom næringsseksjonene kun brukes til parkering for boligseksjonseiere.
Parkeringsplasser kan organiseres som en egen seksjon, klassifisert som næringsseksjon. Det opprettes da et tingsrettslig sameie etter sameieloven, hvor andelene tilsvarer antall plasser. Andelseierne bør tinglyse sine ideelle andeler. Parkeringsplassen følger ikke automatisk med ved salg av boligseksjonen, og det kan derfor fastsettes i vedtektene at andeler kun kan selges til boligseksjonseiere eller at disse har fortrinnsrett.
Seksjonen kan eies av utbygger, én eller flere seksjonseiere, eller alle i fellesskap. Det kan også etableres realsameie, hvor andelene er knyttet til bestemte seksjoner og ikke kan avhendes separat.
Parkeringsplasser kan seksjoneres som tilleggsdeler til bolig- eller næringsseksjoner. Tilleggsdeler må inngå i seksjoneringssøknaden og tinglyses. Endringer krever reseksjonering. Ved salg av seksjonen følger tilleggsdelen automatisk med, og kan ikke overdras separat.
Både innendørs og utendørs plasser kan være tilleggsdeler, men utendørs plasser må oppmåles etter matrikkelloven og matrikkelforskriften. Oppmålingen kan normalt gjøres som kontorforretning, forutsatt at arealet er tydelig avgrenset.
Parkeringsarealet kan organiseres som en egen anleggseiendom, det vil si en bygning eller konstruksjon med eget gårds- og bruksnummer. Dette er mest aktuelt for større parkeringsanlegg, for eksempel underjordiske garasjeanlegg under flere eiendommer. Løsningen er ofte kostbar og brukes derfor hovedsakelig ved større prosjekter.
Oppsummering
Parkeringsareal kan organiseres som fellesareal, tilleggsdel til en seksjon, egen parkeringsseksjon eller som anleggseiendom. Hver løsning har sine fordeler og utfordringer, både når det gjelder bruksrett, kostnadsfordeling, fleksibilitet og juridisk håndtering ved eierskifte eller endringer.
Det er viktig at sameiet eller utbygger vurderer nøye hvilken organisasjonsform som passer best for eiendommen, og at dette reguleres tydelig i vedtektene og seksjoneringsdokumentene. Riktig organisering bidrar til forutsigbarhet, rettferdighet og effektiv bruk av parkeringsarealet, samtidig som det gir nødvendig fleksibilitet for fremtidige behov og endringer. Ved å ha klare regler og avtaler på plass, kan potensielle konflikter og uklarheter unngås, og sameiet kan sikre en god forvaltning av parkeringsplassene til beste for alle seksjonseiere.
Det følger av eierseksjonsloven § 50 at det gjelder særskilte flertallskrav for vedtak på årsmøte om bomiljøtiltak, eller rettere sagt tiltak som gjelder «bo- og bruksinteresser». Det reises regelmessig spørsmål om hvilke tiltak som kan falle inn under denne bestemmelsen, og det er tema for denne artikkelen.
I tillegg til det siterte vilkåret har lovbestemmelsen vilkår om at tiltaket må gå «utover vanlig forvaltning» og at kostnadene med tiltaket må overstige visse terskler, jf. bestemmelsens første og andre ledd. Disse vilkårene omtales ikke nærmere her.
Utgangspunkt
Det er på det rene at begrepet «bo- og bruksinteresse» ikke har noe klart og entydig innhold. Det vil jeg straks komme tilbake til. Bestemmelsen i eierseksjonsloven § 50 blir i praksis ofte brukt, og vilkåret om «bo- og bruksinteresser» ofte oversett. Dersom tiltaket går utover vanlig forvaltning og kostnadstersklene overskrides legges det for ofte feilaktig til grunn at de særskilte flertallskravene gjelder.
Jeg nevner også innledningsvis bestemmelsene i eierseksjonsloven § 49 (2) bokstav a) – f) om tiltak som krever 2/3-flertall. Disse gjelder bl.a. beslutninger om «ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold i det aktuelle sameiet». Det kan stilles spørsmål ved om § 50 (bo- og bruksinteresser) begrenser det som kan besluttes med 2/3-flertall etter § 49 (2) bokstav a) – f), eller om bestemmelsen i § 50 kun gjelder for tiltak som faller utenfor beslutningene ramset opp i § 49 (2). Se nærmere om dette i punkt 5.
Rettspraksis
Av kjent rettspraksis er avgjørelsen i Rt.1979 s.254 ofte trukket frem som et eksempel på «bo- og bruksinteresser». Avgjørelsen gjald bygging av et svømmebasseng i en boligstiftelse, det vil si at den ikke direkte er knyttet til eierseksjonsloven eller borettslagsloven. Både lovforarbeider og juridisk teori omtaler svømmebasseng som et eksempel på tiltak som faller inn under vilkåret «bo- og bruksinteresser» i § 50.
Utover nevnte avgjørelse er det meg bekjent ikke publisert rettspraksis som kan kaste nærmere lys over innholdet i begrepet «bo- og bruksinteresse».
Lovforarbeider til dagens lov
Bestemmelsen i § 50 og begrepet «bo- og bruksinteresser» omtales slik i lovforarbeidene (Prop. 39 L (2016-2017) kapittel 27 til dagens lov:
«Opparbeidelse av lekeplasser, etablering av større areal til sykkelparkering og overnattingsrom for seksjonseierens gjester vil være typiske eksempler på slike bomiljøtiltak. Departementet viser til NOU 2014: 6 side 70-71 og generell omtale i kapittel 18 i denne proposisjonen.»
I proposisjonens nevnte kapittel 18.2 uttales at: «Bomiljøtiltak ligger etter utvalgets syn i utkanten av det som er sameiets hovedoppgave: å vedlikeholde og forvalte en bygningsmasse på en forsvarlig måte.» Ordlyden «i utkanten» indikerer at ikke alt som faller utenfor vedlikehold og forvaltning kan anses om bomiljøtiltak. Av andre konkrete eksempler omtalt i forarbeidene nevner jeg lekeplass, svømmebasseng og vaskemaskiner til fellesvaskeri. I høringsrunden ble «luksuspregede bomiljøtiltak» som fibernett omtalt, men disse uttalte departementet at måtte anses som vanlig vedlikehold/forvaltning (i 2016).
Bestemmelsen om «bo- eller bruksinteresser» kom opprinnelig inn i eierseksjonsloven ved komitéforslag i Innst.O nr. 57 (1996-97). Det fremkommer der at begrepet skal være en rettslig standard, dvs at innholdet endres med tiden og forholdene, samt at tiltak skal vurderes konkret fra sameie til sameie. Utover dette er det lite som kaster lys over hva «bo- og bruksinteresser» nærmere bestemt betyr.
I 1996-97 hadde bestemmelsen klare likhetstrekk til den dagjeldende borettslagsloven 1960 § 46 (2) nr. 2, jf. § 1 (3), og det kan antas – men har ikke kommet til uttrykk – at bestemmelsen i eierseksjonsloven er inspirert av borettslagsloven. Bestemmelsen i borettslagsloven § 46 kom inn i loven i 1993, men heller ikke forarbeidene til denne lovendringen gir nevneverdig anvisning på innholdet i «bo- og bruksinteresser». Bestemmelsen har en historikk også forut for dette, men denne historikken går jeg ikke nærmere inn på her.
Borettslagsloven § 46 ble opphevet i 2005 og erstattet med regelen i den någjeldende borettslagsloven § 8-9. Denne bestemmelsen har klare likhetstrekk med eierseksjonsloven §§ 49 og 50. I likhet med eierseksjonsloven § 49 ramser bestemmelsen i borettslagslovens § 8-9 punkt 1-5 opp tiltak, bl.a. ombygning, påbygning osv. som må besluttes med 2/3-flertall. I punkt 6 heter at «tiltak elles som går ut over vanleg forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på meir enn fem prosent av dei årlege felleskostnadene». Det siterte tilsvarer eierseksjonsloven § 50, men eierseksjonsloven har ikke ordlyden «tiltak elles».
De to unnselige ordene som mangler i eierseksjonsloven, sammenliknet med borettslagsloven, reiser spørsmålet om bestemmelsen i § 50 er en ytterligere begrensing for vedtakene listet opp i § 49 (2), eller om eierseksjonsloven må forstås som borettslagsloven § 8-9 nr. 6, dvs at særreglene for «bo- og bruksinteresser» bare gjelder for tiltak som ikke omfattes av eierseksjonsloven § 49 (2).
Bestemmelsenes likhetstrekk og inspirasjonen § 50 tydelig har hentet fra borettslagsloven kan tilsi at bestemmelsene som utgangspunkt bør tolkes likt. Det er en kjensgjerning av de to lovene stadig har nærmet seg hverandre via lovendringer, og i rettspraksis, forarbeider og juridisk teori er det mange eksempler på en tendens til at bestemmelsene tolkes likt.
Juridisk litteratur
Det er ikke skrevet mye juridisk teori om begrepet «bo og bruksinteresser».
Det er en god artikkel skrevet av advokat Ida Haukland. Denne kan leses her:
Det er ellers naturlig å omtale standardverket innenfor dette rettsområdet, kommentarutgaven til eierseksjonsloven (2020) av Christian Fr. Wyller. I kommentarutgaven gis følgende eksempler på tiltak som omfattes av «bo- og bruksinteresser»: «I boligsameier kan det være etablering av parkeringsplass eller lekeplass, innredning av felles oppholdsrom, bygging av sykkelstall, etablering av ladestasjoner for elbiler eller felles fiberkabelopplegg».
Etter mitt syn er kommentarutgavens eksempler på «bo- og bruksinteresser» ikke særlig treffende. Etablering av parkeringsplass, lekeplass, sykkelstall, ladestasjon og fiberkabler må etter mitt synb vanligvis anses å være ordinære tiltak innenfor normal forvaltning i et boligsameie, i alle fall om de skal dekke seksjonseiernes behov. Det kan relativt enkelt, med basis i rettskildene, argumenteres for at nyetablering av heis og balkonger også er tiltak som må anses som «bo- og bruksinteresser». Etter mitt syn er ikke det en riktig forståelse av bestemmelsen, men i mangel av rettskilder er argumentet for det at heis og balkong er av en helt annen karakter for et boligsameie enn svømmebasseng og overnattingsrom for gjester. De faller ikke naturlig inn under de «luksuspregede» tiltakene som høringsuttalelsene i forarbeidene til loven tar utgangspunkt i. Hva slags lekeplasser og sykkelparkeringer lovgiver har ment skal anses som «bo- og bruksinteresser» med særskilte krav til flertallsvedtak er uklart for meg.
Konklusjon
Et siktemål med eierseksjonsloven var ifølge departementet «å lage en lov som er skrevet i et klart og forståelig språk». Som enkelte høringsinstanser forutså er dette siktemålet ikke nådd med bestemmelsen om «bo- og bruksinteresser» i § 50.
Bestemmelsens ordlyd kan isolert sett favne nær sagt ethvert tiltak i et boligsameie, det gjennomføres sjeldent tiltak i boligselskaper som ikke på en eller annen måte kan knyttes til en bo- eller bruksinteresse. Heldigvis har loven også et vilkår om «vanlig forvaltning og vedlikehold», men for tiltak utover vanlig forvaltning og vedlikehold vil bo- og bruksinteresser nær sagt alltid være et usikkerhetsmoment. Konsekvensen av dette er at boligsameier kan risikere å treffe ellers fornuftige vedtak som i forhold til enkelte av sameierne er ugyldig fordi seksjonseieren påføres kostnader utover 1/2 G.
Podkast: Hvor går grensen for personlig styreansvar i boligselskaper?
I denne episoden av Brækhus-podkasten LOVLYTT forteller partner Christian Engelstad om hvordan man bør håndtere vanskelige saker i sameiet/borettslaget uten å bli personlig ansvarlig.
Sitter du eller vurderer du å bli med i sameie- eller borettslagsstyret? Med alle styreverv følger et personlig ansvar, men hva skal egentlig til for at et styremedlem blir erstatningsansvarlig?
I denne episoden av LOVLYTT forteller partner Christian Engelstad om hvordan man bør håndtere vanskelige saker i sameiet/borettslaget uten å bli personlig ansvarlig. Programleder Ida Brabrand.
Podkast: Hvordan kan styret håndtere problemer og konflikter i sameier og borettslag?
I denne episoden av Brækhus-podkasten LOVLYTT hører du Christian Engelstad og programleder Ida Brabrand snakke om styrets ansvar og oppgaver når det oppstår problemer og konflikter i boligselskapet.
Mange utfordringer kan oppstå i forbindelse med styreverv i boligsameier og borettslag. Mislighold er erfaringsmessig blant de vanskeligste sakene å håndtere.
I denne episoden av Lovlytt hører du Christian Engelstad og programleder Ida Brabrand snakke om styrets ansvar og oppgaver når det oppstår problemer og konflikter i boligselskapet.
