Dom om borettslagets vedlikeholdsplikt og selvhjelpsrett

Romerike og Glåmdal tingrett har slått fast at et borettslag må betale erstatning til to andelseiere etter vannskader forårsaket av mangelfull isolasjon av et ventilasjonsrør. Dommen presiserer borettslagets vedlikeholdsansvar for rør i bærende konstruksjoner, og klargjør at andelseiere kan utbedre forsømt vedlikehold på egen hånd og kreve kostnadene dekket

Forfatter: Christian Engelstad
Publisert: 23.09.2025

Et borettslag er i Romerike og Glåmdal tingrett dømt til å betale erstatning til to andelseiere etter vannskader som oppsto i deres leilighet. Skadene skyldtes mangelfull isolasjon av et ventilatorrør som gikk gjennom takverket. Spørsmålet var om røret falt inn under borettslagets vedlikeholdsplikt etter borettslagsloven kapittel 5.

Retten kom til at røret var bygget inn i en bærende konstruksjon og dermed omfattet av borettslagets vedlikeholdsansvar etter § 5-17, jf. § 5-12 tredje ledd. Borettslaget hadde ikke oppfylt plikten, og kunne heller ikke påvise grunnlag for ansvarsfritak etter kontrollansvaret i § 5-18, jf. § 5-13.

Et sentralt punkt i dommen var andelseiernes rett til såkalt selvhjelpsvedlikehold. Retten slo fast at andelseiere kan gjennomføre nødvendige utbedringer når borettslaget forsømmer sin vedlikeholdsplikt, og deretter kreve kostnadene erstattet. Denne retten følger ikke uttrykkelig av loven, men bygger på ulovfestet rett og er tidligere antatt å gjelde i juridisk teori. I eierseksjonsloven er denne retten retten lovfestet.

Dommen tydeliggjør at borettslag har ansvar for å vedlikeholde rør som er bygget inn i bærende konstruksjoner, og at andelseiere kan sikre sine interesser gjennom selvhjelp dersom laget ikke oppfyller sine plikter.