Forfatter: Eirik Espenes
Publisert: 08.03.2023

I tillegg til det siterte vilkåret har lovbestemmelsen vilkår om at tiltaket må gå «utover vanlig forvaltning» og at kostnadene med tiltaket må overstige visse terskler, jf. bestemmelsens første og andre ledd. Disse vilkårene omtales ikke nærmere her.

Utgangspunkt

Det er på det rene at begrepet «bo- og bruksinteresse» ikke har noe klart og entydig innhold. Det vil jeg straks komme tilbake til. Bestemmelsen i eierseksjonsloven § 50 blir i praksis ofte brukt, og vilkåret om «bo- og bruksinteresser» ofte oversett. Dersom tiltaket går utover vanlig forvaltning og kostnadstersklene overskrides legges det for ofte feilaktig til grunn at de særskilte flertallskravene gjelder.

Jeg nevner også innledningsvis bestemmelsene i eierseksjonsloven § 49 (2) bokstav a) – f) om tiltak som krever 2/3-flertall. Disse gjelder bl.a. beslutninger om «ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold i det aktuelle sameiet». Det kan stilles spørsmål ved om § 50 (bo- og bruksinteresser) begrenser det som kan besluttes med 2/3-flertall etter § 49 (2) bokstav a) – f), eller om bestemmelsen i § 50 kun gjelder for tiltak som faller utenfor beslutningene ramset opp i § 49 (2). Se nærmere om dette i punkt 5.

Rettspraksis

Av kjent rettspraksis er avgjørelsen i Rt.1979 s.254 ofte trukket frem som et eksempel på «bo- og bruksinteresser». Avgjørelsen gjald bygging av et svømmebasseng i en boligstiftelse, det vil si at den ikke direkte er knyttet til eierseksjonsloven eller borettslagsloven. Både lovforarbeider og juridisk teori omtaler svømmebasseng som et eksempel på tiltak som faller inn under vilkåret «bo- og bruksinteresser» i § 50.

Utover nevnte avgjørelse er det meg bekjent ikke publisert rettspraksis som kan kaste nærmere lys over innholdet i begrepet «bo- og bruksinteresse».

Lovforarbeider til dagens lov

Bestemmelsen i § 50 og begrepet «bo- og bruksinteresser» omtales slik i lovforarbeidene (Prop. 39 L (2016-2017) kapittel 27 til dagens lov:

«Opparbeidelse av lekeplasser, etablering av større areal til sykkelparkering og overnattingsrom for seksjonseierens gjester vil være typiske eksempler på slike bomiljøtiltak. Departementet viser til NOU 2014: 6 side 70-71 og generell omtale i kapittel 18 i denne proposisjonen.»

I proposisjonens nevnte kapittel 18.2 uttales at: «Bomiljøtiltak ligger etter utvalgets syn i utkanten av det som er sameiets hovedoppgave: å vedlikeholde og forvalte en bygningsmasse på en forsvarlig måte.» Ordlyden «i utkanten» indikerer at ikke alt som faller utenfor vedlikehold og forvaltning kan anses om bomiljøtiltak. Av andre konkrete eksempler omtalt i forarbeidene nevner jeg lekeplass, svømmebasseng og vaskemaskiner til fellesvaskeri. I høringsrunden ble «luksuspregede bomiljøtiltak» som fibernett omtalt, men disse uttalte departementet at måtte anses som vanlig vedlikehold/forvaltning (i 2016).

Lovforarbeidene kan leses her:

https://www.regjeringen.no/no/dokumenter/prop.-39-l-20162017/id2523939/sec18

Andre lovforarbeider, tilblivelseshistorikk

Bestemmelsen om «bo- eller bruksinteresser» kom opprinnelig inn i eierseksjonsloven ved komitéforslag i Innst.O nr. 57 (1996-97). Det fremkommer der at begrepet skal være en rettslig standard, dvs at innholdet endres med tiden og forholdene, samt at tiltak skal vurderes konkret fra sameie til sameie. Utover dette er det lite som kaster lys over hva «bo- og bruksinteresser» nærmere bestemt betyr.

I 1996-97 hadde bestemmelsen klare likhetstrekk til den dagjeldende borettslagsloven 1960 § 46 (2) nr. 2, jf. § 1 (3), og det kan antas – men har ikke kommet til uttrykk – at bestemmelsen i eierseksjonsloven er inspirert av borettslagsloven. Bestemmelsen i borettslagsloven § 46 kom inn i loven i 1993, men heller ikke forarbeidene til denne lovendringen gir nevneverdig anvisning på innholdet i «bo- og bruksinteresser». Bestemmelsen har en historikk også forut for dette, men denne historikken går jeg ikke nærmere inn på her.

Borettslagsloven § 46 ble opphevet i 2005 og erstattet med regelen i den någjeldende borettslagsloven § 8-9. Denne bestemmelsen har klare likhetstrekk med eierseksjonsloven §§ 49 og 50. I likhet med eierseksjonsloven § 49 ramser bestemmelsen i borettslagslovens § 8-9 punkt 1-5 opp tiltak, bl.a. ombygning, påbygning osv. som må besluttes med 2/3-flertall. I punkt 6 heter at «tiltak elles som går ut over vanleg forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på meir enn fem prosent av dei årlege felleskostnadene». Det siterte tilsvarer eierseksjonsloven § 50, men eierseksjonsloven har ikke ordlyden «tiltak elles».

De to unnselige ordene som mangler i eierseksjonsloven, sammenliknet med borettslagsloven, reiser spørsmålet om bestemmelsen i § 50 er en ytterligere begrensing for vedtakene listet opp i § 49 (2), eller om eierseksjonsloven må forstås som borettslagsloven § 8-9 nr. 6, dvs at særreglene for «bo- og bruksinteresser» bare gjelder for tiltak som ikke omfattes av eierseksjonsloven § 49 (2).

Bestemmelsenes likhetstrekk og inspirasjonen § 50 tydelig har hentet fra borettslagsloven kan tilsi at bestemmelsene som utgangspunkt bør tolkes likt. Det er en kjensgjerning av de to lovene stadig har nærmet seg hverandre via lovendringer, og i rettspraksis, forarbeider og juridisk teori er det mange eksempler på en tendens til at bestemmelsene tolkes likt.

Juridisk litteratur

Det er ikke skrevet mye juridisk teori om begrepet «bo og bruksinteresser».

Det er en god artikkel skrevet av advokat Ida Haukland. Denne kan leses her:

https://tobb.no/itobb/historien-om

Det er ellers naturlig å omtale standardverket innenfor dette rettsområdet, kommentarutgaven til eierseksjonsloven (2020) av Christian Fr. Wyller. I kommentarutgaven gis følgende eksempler på tiltak som omfattes av «bo- og bruksinteresser»: «I boligsameier kan det være etablering av parkeringsplass eller lekeplass, innredning av felles oppholdsrom, bygging av sykkelstall, etablering av ladestasjoner for elbiler eller felles fiberkabelopplegg».

Etter mitt syn er kommentarutgavens eksempler på «bo- og bruksinteresser» ikke særlig treffende. Etablering av parkeringsplass, lekeplass, sykkelstall, ladestasjon og fiberkabler må etter mitt synb vanligvis anses å være ordinære tiltak innenfor normal forvaltning i et boligsameie, i alle fall om de skal dekke seksjonseiernes behov. Det kan relativt enkelt, med basis i rettskildene, argumenteres for at nyetablering av heis og balkonger også er tiltak som må anses som «bo- og bruksinteresser». Etter mitt syn er ikke det en riktig forståelse av bestemmelsen, men i mangel av rettskilder er argumentet for det at heis og balkong er av en helt annen karakter for et boligsameie enn svømmebasseng og overnattingsrom for gjester. De faller ikke naturlig inn under de «luksuspregede» tiltakene som høringsuttalelsene i forarbeidene til loven tar utgangspunkt i.  Hva slags lekeplasser og sykkelparkeringer lovgiver har ment skal anses som «bo- og bruksinteresser» med særskilte krav til flertallsvedtak er uklart for meg.