Innløsing av festetomt
Mange boligselskapers eiendom er på festet tomt. Å feste tomten vil si at boligselskapet leier grunnen som eiendommen er plassert på. Det kan oppstå situasjoner der boligselskapet, er interessert i å innløse festetomten.
- Å feste tomten vil si at boligselskapet leier grunnen som eiendommen er plassert på. Utleier kalles «bortfester».
- Den som leier grunnen (ofte boligselskapet) kalles «fester».
- Å innløse festetomten betyr å kjøpe tomten av bortfester.
- For feste av bolig, fritidshus, kontorer, lager og industribygg osv. er det tomtefestelovens regler som gjelder.
- Ved innløsing av festetomt eller kjøp av festetomten kan det typisk oppstå spørsmål rundt når man kan man kreve innløsing av festetomten, hva innløsningssummen skal være, hvordan en innløsing gjennomføres og hva som skjer med tinglyste servitutter i eiendommen. Spørsmålene besvares på bakgrunn av tomtefesteloven og eventuelle avtaler mellom bortfester og fester.
Retten til innløsning
Tomtefesteloven kapittel VI regulerer festers rett til innløsing. Lovens § 32 gir festeren rett til å kreve innløsing av festetomt til bolig eller fritidsbolig etter at det er gått 30 år av festetiden. Festetiden regnes fra den datoen festekontrakten ble inngått.
Denne regelen har enkelte unntak.
For det første kan fester av boligtomt bare kreve innløsning hvert andre år, og hvert tiende år for fester av fritidstomt. For det andre kan fester bare kreve innløsing senest ett år før innløsningstiden er inne.
Avtale om at bortfester kan kreve at festeren innløser festetomten, er ikke bindende for festeren, jf. tomtefesteloven § 35. Men dersom avtalen er inngått før 1976 kan likevel bortfester kreve innløsning. Særregelen kommer til anvendelse der det ville være urimelig for bortfester, hvis han ikke kunne kreve innløsning.
Innløsningssummen
I prosessen med å kreve innløsing av festetomt kan det være utfordrende å finne ut hva innløser skal betale for å kjøpe tomten. Tomtefestelovens utgangspunkt er at innløsningssummen skal være 25 ganger den årlige festeavgiften, dersom ikke lavere innløsningssum er avtalt. Utgangspunktet for beregningen er festeavgiften på innløsningstidspunktet.
Dersom festeavtalen er tidsbegrenset eller det er gitt anledning for bortfester å si opp festeavtalen, kan bortfester kreve at innløsningssummen settes til 40 % av eiendommens råtomteverdi, fratrukket verdien fester har tilført eiendommen. Slik verdiøkning kan for eksempel være dersom fester bekoster vei-, vann og kloakkanledning til huset.
Tomteverdien må ikke settes høyere enn det tomten kan selges for dersom det bare er tillatt å sette opp det eller de hus som er på tomten.
En må derfor undersøke om man står overfor en tidsbegrenset eller en tidsubegrenset festeavtale.
Det må også betales dokumentavgift i innløsingssituasjoner, jf. dokumentavgiftsloven § 7 første ledd, siste punktum.
Gjennomføring av innløsingen
Krav på innløsing må fremsettes skriftlig av festeren, jf. tomtefesteloven § 36. Dette kan gjøres ved en erklæring fra festeren. Innløsing av en festetomt vil rent praktisk skje som et kjøp av den festede grunn. Det utarbeides derfor normalt en kjøpekontrakt mellom fester og bortfester. Når innløsningssummen og innløsningsvilkårene er avtalt, kan gjennomføringen av innløsningen skje.
Når en skal innløse en festetomt må en finne ut om festeretten gjelder på et helt bruksnummer, eller om festekontrakten gjelder på et festenummer. Tomtefesteloven § 38 regulerer hvordan gjennomføringen skal skje dersom det må fradeles en egen matrikkel til eiendommen.
Videre må det tinglyses et skjøte, hvor bortfester overdrar eiendommen til fester, slik at fester blir eier av eiendommen. Ved innløsing av festeretten, slettes festekontrakten.
En slik innløsning regnes som eiendomsmegling og oppgjør må derfor utføres av en megler eller advokat som har eiendomsmeglerbevilling.
Tinglyste heftelser i eiendommen
Det er ikke uvanlig at det er tinglyste rettigheter i en eiendoms grunnboksblad. Det følger av tomtefesteloven § 18 tredje ledd at dersom festeren blir eier av tomten, går tinglyste panteretter i festet over til å gjelde panterett i tomten.
Det er heller ikke uvanlig at festekontrakten inneholder heftelser. Den kan inneholde rettigheter som er gitt til andre personer, også kaldt tredjemannsrettigheter. Slike rettigheter kan være veirett til fordel for naboer, forkjøpsretter eller rettigheter til å legge vann- og kloakkrør.
Som nevnt ovenfor, slettes festekontrakten ved innløsing av festetomten. Tredjemannsrettigheter kan imidlertid ikke slettes uten at rettighetshaveren har signert for en slik sletting.
