Svaret på spørsmålet kommer an på hvem som har partsevne og søksmålskompetanse i saken.

Partsevne er de kravene som stilles for at du kan opptre som part i en rettssak. Fysiske og juridiske personer har partsevne, slik at dette først kommer på spissen ved spørsmålet om partsevnen til ulike sammenslutninger – slik som ulike boligeieformer.

For å ha søksmålskompetanse må parten ha et rettskrav som han har et reelt behov for å få avgjort gjennom rettergang for domstolene. Dette avgjøres konkret ved en vurdering av partens tilknytning til kravet, og om kravet er aktuelt.

Reglene om partsevne og søksmålskompetanse gjelder helt generelt, og følger av tvisteloven. Det finnes likevel egne bestemmelser i spesiallovgivningen som er bestemmende for hvem som kan fremme et krav.

Eierseksjonssameie
Seksjonssameie er en form for direkte eie ved at deltagerne eier hele eiendommen sammen, kombinert med bruksrett til de enkelte enhetene.

Det er styreleder som kan saksøke og saksøkes på vegne av seksjonssameiet i saker som gjelder «felles rettigheter eller plikter». Dette følger av eierseksjonsloven. Seksjonssameiet er ikke et rettssubjekt i seg selv, slik at det egentlig ikke kan opptre som part i en rettssak. Det følger likevel av rettspraksis at også sameiet har partsevne i saker som angår fellesskapet. Kravet må fremdeles gjelde «felles rettigheter og plikter». Hvis kravet bare retter seg mot én eller flere bestemte sameiere, gjelder det ikke felles rettigheter og plikter og da har ikke sameiet partsevne.

Hvis styret anlegger sak på vegne av sameiet og ikke har partsevne, skal saken avvises av domstolen. Sameiets partsevne er heller ikke eksklusiv. Det betyr at også de enkelte sameierne samtidig har partsevne og kan saksøke og saksøkes. Er man i tvil kan man derfor for å være på

den sikre siden la alle sameierne stå som saksøkere, i stedet for eller i tillegg til sameiet ved styreleder.

I saker mellom sameiere, er det i praksis lagt til grunn at sameiet kan ha partsevne – søksmål mot en enkelt sameier er altså et fellesanliggende. Det kan for eksempel dreie seg om gjennomføring av et styrevedtak.

I saker mot andre enn sameierne, er det som regel uproblematisk at sameiet ved styreleder anlegger sak for domstolene på vegne av alle sameierne. Det kan dreie seg om tvist om en entreprenørs arbeider på fellesareal eller forholdet til naboer, for eksempel tvist om felling av trær eller støy fra nabo. Også tvist om utbedringer på de enkelte seksjonenes bruksareal kan noen ganger føres som en felles sak, for eksempel mangelskrav mot en entreprenør som har stått for oppussing av alle baderommene i sameiet.

Sameiet kan ikke reise sak om krav som følger av en kontrakt den enkelte sameier har inngått, Dette gjelder for eksempel mangelskrav som kjøper har mot selger av sin seksjon eller mot en håndverker en seksjonseier har engasjert.

Bustadoppføringslova har egne regler som regulerer forholdet mellom forbruker og utbygger/entreprenør når det gjelder kjøp av nyoppført eierbosted. Det er da i utgangspunktet den enkelte eier som må forfølge sitt krav, riktignok med noen grensespørsmål knyttet til fellesarealet.

Borettslag
Borettslaget skiller seg fra seksjonssameiene ved at det er organisert som et samvirkelag. Andelseierne i et borettslag eier ikke leiligheten de bor i, men kun bruksretten til den.

Det er ikke tvilsomt at borettslaget er et selvstendig rettssubjekt som har partsevne. Hva angår søksmålskompetanse er det som i seksjonssameiet styret ved styreleder som representerer laget utad, også som stedfortreder i retten. Det er generalforsamlingen, som er borettslagets øverste myndighet, som fatter beslutningen om å gå til sak.

Borettslagsloven har særskilte regler om vilkårene for å fremme erstatningskrav som følge av at borettslaget eller andelseiere ikke overholder sine plikter. Det kan for eksempel dreie seg om brudd på vedlikeholdsplikten eller uaktsom tapsforvoldelse. Den enkelte andelseier står her fritt til å forfølge sitt eget krav, mens det er generalforsamlingen som avgjør om borettslaget skal kreve erstatning, likevel med bestemmelser om mindretallsvern hvis generalforsamlingen forkaster forslaget.

Både borettslaget og den enkelte andelseier kan gå til sak mot byggherre/entreprenør om mangelskrav knyttet til fellesarealene ved oppføring av nybygg. Det også her viktig å huske på at andelseier kan gå til sak med sine egne krav, uavhengig av borettslaget. Dette gjelder for eksempel mot byggherre/entreprenør om påståtte mangelskrav knyttet til leiligheten, hvis

leiligheten ble kjøpt ny. Dette følger av bustadoppføringslova, og forutsetter overholdelse av reklamasjons- og foreldelsesfrister.

Boligaksjeselskap
Et boligaksjeselskap er et aksjeselskap der aksjene er knyttet til en leierett i en bestemt leilighet som selskapet eier. Det finnes ingen egen lov om boligaksjeselskap, og det er ikke lenger lov til å stifte denne typen selskap. Det er laget overgangsregler om boligaksjeselskap i borettslagsloven, men ellers reguleres eksisterende selskaper av aksjeloven.

Selskapet er et eget rettssubjekt og har partsevne. Det er styret som representerer selskapet utad, og dette gjelder også retten til å gå til søksmål på vegne av selskapet. Det er styrets leder som er stedfortreder for selskapet i retten. Hvis noen annen skal representere selskapet, må det være adgang til å gi slik fullmakt etter aksjeloven, og vedkommende må ha fått delegert kompetansen etter tvistelovens regler.