Vedlikeholdsansvar
I praksis kan det være vanskelig å trekke grensen mellom hhv. borettslagets/eierseksjonssameiets og andelseierens/sameierens vedlikeholdsansvar. Både borettslag og eierseksjonssameier har plikt til å ha vedtekter.
I mange tilfeller inneholder vedtektene utfyllende regler om vedlikeholdsansvaret, og reguleringen i vedtektene blir da avgjørende. I mangel av vedtektsregulering, eller særlig avtale om vedlikeholdsansvaret, må borettslaget/sameiet falle tilbake på reglene om vedlikehold i hhv. borettslagsloven og eierseksjonsloven.
Selv om formuleringene i lovgivning for henholdsvis borettslag og eierseksjonssameier er svært forskjellig, er reglene i praksis forholdsvis like. I korte trekk har borettslaget/sameiet ansvar for vedlikehold av utvendige arealer, herunder fellesarealer, mens andelseierens/sameierens ansvar begrenser seg til de innvendige arealene. En nærmere presisering av denne grensen omtales nedenfor.
Nærmere om boligselskapets vedlikeholdsansvar
Reglene om borettslagets og sameiets vedlikeholdsansvar finnes i hhv. borettslagsloven § 5-17 og eierseksjonsloven § 20, og innebærer først og fremst at borettslaget/sameiet skal sørge for «forsvarlig» vedlikehold av bygninger og eiendommen ellers. Kravene til forsvarlig vedlikehold avhenger av hvor gammelt bygget er, og hvilken standard bruksenhetene og eiendommen for øvrig hadde da det ble oppført i forhold til det som var vanlig da. Utgangspunktet må alltid tas i den opprinnelige standard, men ved vurderingen av behovet for vedlikehold må borettslaget/sameiet likevel ta hensyn til utviklingen siden bygningen ble oppført.
Konsekvensen av at borettslaget/sameiet har ansvar for vedlikehold er at alle kostnadene forbundet med slikt vedlikehold er fellesutgifter.
Borettslagets/sameiets plikt til forsvarlig vedlikehold innebærer for øvrig at andelseieren/sameieren kan kreve at:
- Eiendommen holdes i den stand som var forskriftsmessig og fagmessig forsvarlig på det tidspunkt bygningen ble oppført, med tillegg av senere offentligrettslige krav
- Eiendommen opprettholder sin funksjonsdyktige og sikkerhetsmessige forsvarlige stand slik at verdien opprettholdes
- Eiendommen holdes i slik stand at det ikke oppstår skade eller ulempe for andre
- Det visuelle inntrykk opprettholdes, f.eks. slik at maling på vegger ikke flasser av
- Det etableres ordentlig sikring og rutiner for sikring av alle deler av det borettslaget/sameiet har vedlikeholdsansvar for.
Borettslaget/sameiet har plikt til å vedlikeholde det som andelseieren/sameieren ikke har plikt til å vedlikeholde i tilknytning til bruksenheten. Dette omfatter:
- Alle fellesarealer utvendig og innvendig. Når det gjelder eierseksjonssameier, kan det, med tilslutning fra dem det angår, bestemmes at eierne av bestemte seksjoner skal ha ansvaret for vedlikeholdet av bestemte deler av fellesarealene. Dette kan være praktisk for f.eks. vedlikehold av yttervegger i rekkehus
- Utskifting av ytterdør, herunder dørlåser, dvs. hele låsekassen, låsesylinder, håndtak, samt plikt til å skaffe nøkler når det er nødvendig
- Utskifting av vindu med ramme
- Bærende veggkonstruksjoner
- Bjelkelag
- Tak
- Felles rør, ledninger og kanaler og andre fellesinstallasjoner som går gjennom leiligheten
- Rør og ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner
Vedlikeholdsmangler og skader som omfattes av borettslagets/sameiets vedlikeholdsansvar skal utbedres så raskt som mangelen og skaden tilsier det. Borettslagets/sameiets vedlikeholdsplikt er den samme uavhengig av om borettslagets/sameiets bygninger består av tomannsboliger eller blokkbebyggelse.
Nærmere om andelseierens/sameierens vedlikeholdsansvar
Med mindre borettslagets/sameiets vedtekter bestemmer noe annet, skal andelseieren/sameieren selv sørge for forsvarlig vedlikehold av bruksenheten og sørge for at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre andelseierne/sameierne. Vedlikeholdsplikten begrenser seg til de innvendige arealene. Foruten selve bruksenheten omfatter andelseierens/sameierens vedlikeholdsplikt også tilleggsdeler som boder, grunnareal og andre rom eller deler av rom, gjenstander og innretninger som andelseieren/sameieren har bruksrett til, f.eks. terrasser og balkonger. Andelseierens/sameierens plikt til vedlikehold omfatter bl.a.:
- Innvendige flater, altså belegg på vegger, gulv og tak
- Indre deler av balkongen/terrassen
- Ledninger, utstyr og innretninger for avløp og vann i bruksenheten som ikke er bygget inn i de bærende konstruksjoner
- Innvendig vedlikehold av vinduer med ruter (også utskifting av ruter)
- Vedlikehold av bruksenhetens inngangsdør på innsiden
- Bruksenhetens elektriske anlegg til og med sikringsboksen
Eksempler på vedtektsregulering av vedlikeholdsansvaret
Som nevnt innledningsvis skal både borettslag og eierseksjonssameier ha vedtekter. Det er imidlertid ingen plikt til å regulere vedlikeholdsansvaret i vedtektene. Regulering av vedlikeholdsansvaret kan likevel være praktisk, slik at borettslaget/sameiet (i praksis styret) og andelseierne/sameierne vet hva de har å forholde seg til. Dersom man ønsker en annen fordeling av vedlikeholdsansvaret enn det som fremgår av loven, er vedtektsregulering nødvendig. Nedenfor er det inntatt et standard eksempel på vedtektsregulering av vedlikeholdsansvaret i hhv. borettslag og eierseksjonssameier. Til tross for noe ulik utforming av vedtektene, er innholdet nærmest identisk.
Forslag til vedtektsregulering av vedlikeholdsansvaret i borettslag:
Andelseierens vedlikeholdsplikt
Andelseieren skal holde boligen i forsvarlig stand, og skal vedlikeholde slikt som vindusruter (andelseier har også ansvaret for utskiftning av knuste ruter), rør, ledninger, inventar, utstyr, apparater og innvendige flater. Vedlikeholdsplikten omfatter også om nødvendig reparasjon eller utskiftning av slikt som rør, ledninger, inventar, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv-, og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer, men ikke utskifting av vinduer og ytterdør til boligen, eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner. Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade.
Ny eier av andel har plikt til å utføre vedlikehold, medregnet reparasjon og utskifting, selv om det skulle vært utført av tidligere andelseier.
Andelseier er erstatningsansvarlig etter brl. §§ 5-13 og 5-15 for tap som følge av at vedlikeholdsplikten ikke er oppfylt.
Borettslagets vedlikeholdsplikt
Laget skal holde bygninger og eiendommen ellers i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Laget skal vedlikeholde felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen. Laget har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til unødig ulempe for andelseieren eller andre brukere av boligen.
Andelseierne skal gjøre boligen tilgjengelig for ettersyn, vedlikehold, reparasjon og utskiftninger for dem styret utpeker. Ettersyn og utføring av arbeider skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseier eller annen bruker av boligen.»
Forslag til vedtektsregulering av vedlikeholdsansvaret i eierseksjonssameier:
Bruksenhetene
Det påligger den enkelte sameier å besørge og bekoste innvendig vedlikehold av bruksenheten, herunder inventar, utstyr, apparater, tapet, vegg-, gulv-, og himlingsplater, sluk og vann- og fukstsperrer i våtrom, skillevegger, listverk, skap, benker, ruter, innvendige dører og karmer, samt inngangsdør.
Innvendige vann- og avløpsledninger omfattes av vedlikeholdsplikten så langt de er synlige i eller lett tilgjengelige fra bruksenheten, og ikke er bygget inn i etasjeskillere og andre bærende konstruksjoner, eller også betjener andre bruksenheter. Innkassing og andre hindringer utført av nåværende eller tidligere sameiere, fritar ikke for vedlikeholdsplikt.
Sameieren er ansvarlig for elektriske ledninger til og med bruksenhetens sikringsboks. Sameieren er ansvarlig for å holde bruksenheten oppvarmet, slik at rør ikke fryser.
Vedlikeholdsplikten omfatter også sluk, gulvbelegg, utgangsdør til og innsiden av balkonger og terrasser og andre arealer seksjonseieren har enerett til å bruke.
Sameieren er ansvarlig for at bruksenheten er utstyrt med påbudt brannvernutstyr, og at dette fungerer og er i forskriftsmessig stand.
Sameieren har plikt til å gjennomføre forsvarlig vedlikehold, slik at det ikke oppstår skade på fellesarealer eller andre bruksenheter, eller ulempe for andre sameiere.
Fellesarealer
Alt vedlikehold av fellesarealer og fellesanlegg ute og inne, så som tomten, hele bygningskroppen med vegger, trapperom, ganger, rør og ledninger, påhviler sameierne i fellesskap (sameiet). Dette omfatter ikke arealer som er underlagt en eller flere sameieres eksklusive bruksrett og derav følgende vedlikeholdsansvar. Utskifting av vinduer og inngangsdører til seksjonene påhviler sameiet.»
