Innledning

Det er ikke uvanlig at eierseksjonssameier har næringslokaler som leies ut. Her en oversikt over noen viktig forhold som det greit å være klar over når styret har rollen som utleier.

Eierseksjonslovens utgangspunkt er at seksjonseier, i dette tilfelle sameiet v/styret, står fritt til å leie ut sin seksjon. Dette er imidlertid ikke en regel uten unntak, noe vi skal komme nærmere tilbake til nedenfor. Videre er det enkelte særlige forhold som utleier (og leietaker) av en næringsseksjon bør være særlig oppmerksom på og som det er viktig å ta høyde for når man utformer leiekontrakten.

 

Begrensninger i utleieretten

Det følger av eierseksjonsloven at en seksjonseier disponerer fritt over sin seksjon med de begrensninger som følger av sameierforholdet og eierseksjonsloven.

Sameiets vedtekter, husordensregler, privatrettslige avtaler, etc. kan inneholde flere begrensninger i utleieretten, bl.a.:

  • Forbud mot utleie til enkelte typer virksomhet;
  • Rammer for virksomheten som leietaker kan drive i lokalene (f.eks. forbud med støyende virksomhet, ro etter et visst tidspunkt, begrensninger i adgang til å henge opp skilt på byggets fasade, osv.);
  • Begrensninger knyttet til endringsarbeider.

Det er derfor viktig at styret påser at vedtektene, husordensregler mv. ikke er til hinder for det aktuelle leieforholdet før leiekontrakt inngås.

 

Noen viktige forhold ifm. inngåelse av leiekontrakten

Nedenfor følger en oversikt over noen viktige punkter som utleier av næringsseksjon bør være særlig oppmerksom på (listen er ikke uttømmende):

  • Det bør inntas i leiekontrakten at leietaker forplikter seg til å følge de til enhver tid gjeldende vedtekter, husordensregler mv. for eierseksjonssameiet.
  • Ved leie av næringsseksjon er det i praksis snakk om to typer «felleskostnader». Den ene typen er utleiers «ordinære» felleskostnader knyttet til lokalene (ref. eksempler i f.eks. bilag til meglerstandarden). I tillegg er det snakk om felleskostnader til eierseksjonssameiet. Det bør derfor reguleres i leiekontrakten at leietaker (helt eller delvis) også skal dekke felleskostnader til eierseksjonssameiet.
  • I et eierseksjonssameie vil det normalt være sameiet som har ansvaret for vedlikehold av eiendommens utvendige og innvendige fellesareal. Utleier bør derfor innta en presisering om at dette i leiekontrakten, eventuelt med en plikt for utleier til lojalt å følge opp at eierseksjonssameiet følger opp sine plikter til vedlikehold og oppgradering av de
  • fellesareal som vedrører leieobjektet, innenfor rammen av hva utleier kan gjøre gjeldende som seksjonseier overfor eierseksjonssameiet.

 

Dette innlegget er skrevet av advokat Pål Ansteensen