Eierseksjonsloven § 23 oppstiller et forbud mot å erverve (direkte eller indirekte) boligseksjon dersom ervervet medfører at man blir eier av mer enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet. Lovens ervervsbegrensning rammer ikke erverv av næringsseksjoner.

Nedenfor vil vi kort gjennomgå reglene om ervervsbegrensning samt hvordan eierseksjonssameiet skal forholde seg dersom man blir kjent med at en seksjonseier har brutt ervervsbegrensningen.

 

Nærmere om forbudet i eierseksjonsloven § 23

Det følger av eierseksjonsloven § 23 at ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve en boligseksjon hvis ervervet fører til at man blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet.

Eksempel: Ola N. eier to boligseksjoner i sameiet som han leier ut. Utleievirksomheten har vist seg å være meget lukrativt, og han ønsker å kjøpe ytterligere seksjon som nå er lagt ut for salg. Ervervsbegrensningen medfører imidlertid at han ikke kan erverve ytterligere boligseksjoner.

Ervervsbegrensningen gjelder også ved indirekte erverv av boligseksjon ved at den også rammer kjøp av mer enn to boligseksjoner via ektefelle/slektninger eller selskaper. Dette innebærer bl.a. at ervervsbegrensningen slår inn dersom en person eller nærstående ved erverv av aksjene i et selskap får direkte/indirekte eierskap til mer enn to boligseksjoner. Eierseksjonsloven viser i denne sammenheng til aksjelovens definisjoner av nærstående og konsern, jf. aksjeloven §§ 1-5 og 1-3.

Eksempel: Ola N. eier fortsatt de to seksjonene, men får høre at aksjeselskapet som eier to seksjoner i sameiet skal selges. Han kan da ikke kjøpe aksjene i selskapet uten å bryte med ervervsbegrensningen i § 23. Dette forutsetter imidlertid at han (ev. sammen med nærstående) ved ervervet får bestemmende innflytelse over selskapet, jf. § 23 (2) bokstav c).

Bestemmelsene om indirekte erverv gjelder ikke for avtaler som er inngått før 01.01.2020 (ikrafttredelsesdato for endringslov).

Ervervsbegresningen rammer ikke det å eie flere enn to boligseksjoner

Ervervsbegrensningen rammer imidlertid ikke det å eie mer enn to boligseksjoner i et eierseksjonssameie, kun erverv som fører til at man overskrider grensen på maks to boligseksjoner. Eksempelvis kan selskap som foretar seksjonering av en eiendom fortsette å eie flere enn to boligseksjoner.

Forutsatt at man ikke eier boligseksjoner i eierseksjonssameiet fra før, vil det heller ikke være i strid med ervervsbegrensningen å kjøpe aksjene i et selskap som lovlig har blitt eier av mer enn to boligseksjoner (skjer da ingen intern forrykkelse av eierforholdene i eierseksjonssameiet).

Eksempel: Kari O. eier ingen seksjoner i eierseksjonssameiet, men leser i finanspressen at selskapet som opprinnelig seksjonerte en eiendom og fortsatt eier tre seksjoner er til salgs. Kari kan trygt kjøpe aksjene i selskapet uten å komme i konflikt med ervervsbegrensningen.

Hva hvis ervervsbegrensningen brytes?

Ved brudd på bestemmelsene i eierseksjonsloven § 23 kan Kartverket nekte å tinglyse skjøtet.

I samsvar med eierseksjonsloven § 38 kan styret uten varsel pålegge erververen å selge en boligseksjon som er ervervet i strid med § 23. Videre fastslår eierseksjonsloven § 52 (2) at det ikke avgis stemme på årsmøtet for boligseksjoner som er ervervet i strid med § 23, og at slike seksjoner skal ikke tas med i beregningsgrunnlaget for flertallsavgjørelser.

 

Dette innlegget er skrevet av senioradvokat Pål Ansteensen – (Pål Ansteensen – Brækhus (braekhus.no))