Eierseksjonsloven har detaljerte regler om flertallskrav til årsmøtets beslutninger. Mens utgangspunktet er at vanlig flertall er stilstrekkelig, inneholder loven strengere flertallskrav for enkelte typer saker og endog enstemmighet for enkelte saker. Det er viktig at styret i forkant av årsmøtet er seg bevisst hvilket flertallskrav som gjelder for den enkelte sak.

I denne saken skal vi se nærmere på de sakene som krever enstemmighet på årsmøtet.

 

Beslutninger som krever enighet fra alle seksjonseierne

I henhold til eierseksjonsloven § 51 må alle seksjonseiere, enten på årsmøtet eller på et annet tidspunkt, uttrykkelig si seg enige hvis sameiet skal kunne ta beslutning om (lovens ordlyd er uthevet)

  • Salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen. Hvor stor del av eiendommen det må være snakk om før salg / bortfeste av deler av tomten er vesentlig må vurderes konkret. Viktige momenter vil bl.a. være hvor stor del av eiendommen salget / bortfestet det gjelder, og hvilket behov seksjonseierne har for det aktuelle arealet. For salg mv. av mindre deler av eiendommen er det tilstrekkelig med 2/3 flertall, se eierseksjonsloven § 49 andre avsnitt bokstav c).

 

  • Oppløsning av sameiet.

 

  • Tiltak som medfører en vesentlig endring av sameiets karakter. Et eksempel her kan være at et eierseksjonssameie bestående av boligseksjoner går over til å bli et eierseksjonssameie som hovedsakelig består av næringsseksjoner.

 

  • Tiltak som går ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, uavhengig av størrelsen på kostnaden som tiltaket medfører, og uavhengig av hvor stort økonomisk ansvar eller utlegg tiltaket medfører for de enkelte seksjonseierne. Dette innebærer at selv mindre kostnadskrevende tiltak, som ikke kan sies å ha sammenheng med eiernes bo- og bruksinteresse, kun kan besluttes hvis alle seksjonseierne uttrykkelig sier seg enige.

 

Hvordan legge til rette for en prosess som sikrer enstemmighet for styrets forslag til vedtak

Vår erfaring er at jo bedre opplyst en sak er fra styrets side, jo enklere er det å oppnå tilstrekkelig tilslutning til et vedtak. Seksjonseierne er opptatt av å ha et godt beslutningsgrunnlag før de fatter viktige beslutninger. Å bruke tilstrekkelige ressurser på et godt saksfremlegg i innkallingen er derfor viktig.

På selve årsmøtedagen må det innføre i protokollen hvem som stemmer for vedtaket. Som nevnt kan de resterende seksjonseierne gi sin tilslutning på et annet tidspunkt. Selv om loven ikke oppstiller et krav om skriftlig tilslutning er dette likevel høyst anbefalt, slik at styret senere kan dokumentere tilslutningen.

 

Dette innlegget er skrevet av advokat Pål Ansteensen – https://braekhus.no/pal-ansteensen/