Utleie av borettslagsandel og eierseksjon
Det er et grunnleggende prinsipp at den som eier en borettslagsandel selv plikter å bo i boligen. Som hovedregel kan boligen derfor ikke leies eller lånes ut. Fra denne regelen er det imidlertid gjort flere unntak.
I eierseksjonssameier er utgangspunktet motsatt; her er det ikke noen lovfestet kobling mellom eiendomsretten og bruken. Sameieren har full rettslig råderett over sin seksjon, og kan derfor i utgangspunktet fritt overlate bruken av boligen til andre. Det kan likevel vedtektsfestes begrensninger i sameierens råderett, f.eks. at en leietaker skal godkjennes av styret.
Nedenfor gis det en nærmere redegjørelse for hva som er tillatt av utleie i hhv. eierseksjonssameier og borettslag, herunder i hvilke tilfeller styret må samtykke til utleie.
Eierseksjonssameier
Utgangspunktet om at sameieren har full rettslig råderett over sin seksjon, bl.a. til å leie ut seksjonen, kan modifiseres i vedtektene. Samtlige av de berørte sameierne må imidlertid samtykke til slik rådighetsinnskrenkning. Med de berørte sameiernes samtykke kan det f.eks. vedtektsfestes at en leietaker skal godkjennes av styret, men det må i så fall foreligge en saklig grunn for å nekte godkjenning. I praksis må begrunnelsen knytte seg til leietakerens kvalifikasjoner som beboer. Det er derfor ikke adgang til å vektlegge forhold som leietakerens kjønn, etnisitet, religion eller livssyn, politiske sympatier eller om leietaker har nedsatt funksjonsevne. Derimot kan tidligere mislighold i andre boforhold utgjøre saklig grunn for å nekte, f.eks. dersom det er kjent for styret at vedkommende er en bråkmaker som ikke overholder vanlige ordensregler.
Utover dette er det ikke adgang til å begrense sameierens rett til å leie ut seksjonen. Sameiet kan ikke vedta at utleie ikke skal være tillatt, eller kun tillatt for en viss periode av gangen.
Selv om vedtektene ikke begrenser sameierens adgang til å leie ut boligen, går det likevel en øvrig grense for hva de øvrige andelseierne må godta av utleie og de ulemper som eventuelt følger med dette. Bl.a. vil bruk i strid med formålet, f.eks. utleie til kontorformål i eierseksjonssameier med boligformål, kunne utgjøre vesentlig mislighold av sameierens plikter. Dersom dette misligholdet vedvarer til tross for advarsel, kan styret pålegge sameieren å selge seksjonen. Tilsvarende vil omfattende og hyppig utleie til boligformål som nærmest har karakter av hotellvirksomhet, kunne være til alvorlig plage eller sjenanse for de øvrige beboerne og dermed utgjøre vesentlig rådighetsmisbruk som kan resultere i pålegg om salg.
Borettslag
Samtykke fra styret
I borettslag er hovedregelen at andelseieren må innhente styrets samtykke for å leie eller låne ut boligen til andre. Styret trenger ikke vise til noen grunn for å nekte samtykke, med mindre utleie omfattes av unntaksreglene, jf. nedenfor. Styret må svare på en skriftlig søknad innen en måned, hvis ikke er samtykke å anse som gitt.
Brukereierprinsippet kan ikke fravikes i vedtektene, men styret kan praktisere en liberal samtykkepraksis.
Fra hovedregelen om at utleie eller utlån krever samtykke fra styret, er det gjort flere unntak, og i disse tilfellene har andelseieren rett til å leie eller låne ut boligen. For det første kan andelseieren, dersom han eller hun selv bor i boligen, overlate deler av bruken til andre uten samtykke fra styret. Dette gjelder både ved opptak av husstandsmedlemmer og ved utleie av rom i boligen. Det er ikke noe krav om at andelseieren skal ha den dominerende delen av bruken.
I andre tilfeller der borettslagsloven gir andelseieren rett til å leie eller låne ut boligen, må styret imidlertid godkjenne den personen som skal bruke boligen. Styret kan kun nekte å godkjenne vedkommende dersom styret kan påvise en saklig grunn. Grunnen må ha med brukerens forhold å gjøre; andre omstendigheter kan ikke trekkes inn. I motsetning til situasjonen ved godkjenning av ny andelseier, kan styret her ikke legge stor vekt på økonomien ettersom andelseieren fremdeles er ansvarlig i forhold til laget. Saklig grunn kan f.eks. være at brukeren tidligere er blitt kastet ut på grunn av bråk eller hærverk. Videre kan godkjenning nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier, f.eks. der brukeren ikke oppfyller vedtektsbestemte krav om minstealder.
I hvilke tilfeller må styret påvise en saklig grunn for å nekte samtykke?
Bruksoverlating til nærstående/barn
Ifølge borettslagsloven kan andelseiere overlate bruken av boligen til andelseierens ektefelle eller andelseierens eller ektefellens nærmeste slektninger (barn, fosterbarn, barnebarn osv. og foreldre, besteforeldre osv.) uten tidsbegrensning. F.eks. kan foreldre kjøpe en borettslagsbolig å låne den ut til sine barn. Styret kan bare nekte å samtykke dersom forhold ved den personen som bruken skal overlates til gir saklig grunn til det, jf. ovenfor.
Bruksoverlating i inntil tre år
Dersom andelseieren har bodd i boligen minst ett av de siste to årene, kan han eller hun overlate bruken til andre i inntil tre år. Dette gjelder også dersom boligen har vært bebodd av andelseierens ektefelle eller andelseierens eller ektefellens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje. Etter en bruksoverlating på tre år må andelseieren, eller noen av andelseierens nærstående som angitt ovenfor, bo i boligen i minst ett år før boligen kan leies ut igjen. Har andelseieren først bodd i boligen i minst ett år, kan boligen stå tom i opptil ett år før retten til bruksoverlating bortfaller. Videre må bruksoverlating til flere brukere regnes under ett; har andelseieren leiet ut til en person i ett år, kan han eller hun ikke leie ut til den eller de neste personene for mer enn to år.
Også ved bruksoverlating i inntil tre år gjelder at styret bare kan nekte å samtykke dersom forhold ved den personen som bruken skal overlates til gir saklig grunn til det.
Bruksoverlating ved særlige grunner
Selv om andelseieren ikke har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene, kan andelseieren likevel leie eller låne ut boligen uten tidsbegrensning i følgende tilfeller:
- Dersom andelseieren er en juridisk person
- Dersom andelseieren er midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner. Det avgjørende her er at andelseieren har tenkt å komme tilbake. Normalt må styret legge til grunn andelseierens opplysninger om planene, men de nærmere omstendighetene kan vise at andelseieren ikke har tenkt å komme tilbake. Endrer planene seg underveis slik at fraværet blir varig, må bruksoverlatingen avvikles, men her kan det oppstå vanskelige bevisproblemer. Når det gjelder eldre eller alvorlig syke personer, kan planene om å komme tilbake til boligen av og til fremstå som lite realistiske. Her bør styret imidlertid godta andelseierens oppfatning av situasjonen. Når styret skal avgjøre hva som er «andre tungtveiende grunner», bør det søkes veiledning i karakteren av de eksemplene som allerede er nevnt i loven; arbeid, utdanning, militærtjeneste eller sykdom. Forhold som ligger tett opp mot dette vil normalt måtte anses for å utgjøre tungtveiende grunner, slik at styrets nektelse krever saklig grunn. Men også andre forhold vil etter en konkret vurdering måtte anses for å utgjøre en tungtveiende grunn.
- Ved oppløsning av ekteskap og husstandsfellesskap. Da kan andelseieren overlate bruken av boligen til sin fraskilte ektefelle eller tidligere samboer på det vilkår at den tidligere ektefellen eller samboeren har fått bruksrett til den tidligere felles bolig etter reglene i ekteskapsloven eller husstandsfellesskapsloven.
Også for tilfellene angitt ovenfor gjelder at styret bare kan nekte å samtykke dersom forhold ved den personen som bruken skal overlates til gir saklig grunn til det.
Brukerens og andelseierens ansvar
Den som bruker en bolig i strid med reglene omtalt ovenfor kan pålegges flytte ut. Videre endres andelseierens forpliktelser overfor borettslaget ikke av at han eller hun har overlatt bruken av boligen til andre. Andelseieren svarer derfor fortsatt for betaling av felleskostnader og for oppfylling av vedlikeholdsplikten. Utgangspunktet er også at andelseieren svarer for etterlevelse av husordensreglene, i hvert fall i den forstand at mislighold kan føre til pålegg om avhendelse. Andelseierens forsøk på å stanse misligholdet vil kunne ha vekt i denne vurderingen. For erstatningsansvar er spørsmålet imidlertid mer sammensatt. Skade på eiendommen og andre boliger som står i direkte sammenheng med bruken, vil andelseieren i de fleste tilfeller måtte svare for. Derimot må brukeren i utgangspunktet svare for hærverk o.l.
