Organisering av parkering i eierseksjonssameier
Organisering av garasjer i eierseksjonssameier er et tema som ofte skaper spørsmål og diskusjoner blant seksjonseiere, styret og forretningsførere. Garasjer kan ha stor verdi for den enkelte seksjonseier, og måten de organiseres på har betydning for både rettigheter, ansvar og omsettelige verdier. Denne artikkelen gir en oversikt over de vanligste måtene garasjer organiseres på i eierseksjonssameier, samt de rettslige og praktiske konsekvensene av de ulike modellene
Forfatter: Christian Engelstad
Publisert: 27.08.2025
Det rettslige utgangspunkt er at en seksjonert eiendom i seksjoner (bruksenheter) og fellesarealer. I tillegg har vi det som omtales som tilleggsdeler hvilket er et avgrenset areal eller rom som er knyttet til en bestemt seksjon (bruksenheten), men som ikke inngår i selve bruksenheten. Eksempler er parkeringsplass, bod, hageflekk, terrasse, garasje, eller annet areal utenfor selve bruksenheten
Organisasjonsformer for parkeringsareal
Det finnes flere måter å organisere parkeringsplasser på i et eierseksjonssameie:
Parkeringsarealet kan være fellesareal til bruk for alle seksjonseiere. Dette innebærer at det normalt ikke er faste plasser, men seksjonseierne kan avtale en fordeling seg imellom. Alle seksjonseiere må i utgangspunktet dekke sin andel av kostnadene gjennom felleskostnaden, uavhengig av om de bruker parkeringsplass eller ikke, med mindre annet er bestemt i vedtektene.
Det er også mulig å tildele vedtektsfestet enerett til bruk av bestemte plasser på fellesarealet. Slik enerett kan gis for inntil 30 år, og krever samtykke fra den aktuelle seksjonseieren. I sameier med næringsseksjoner kan varigheten avtales for mer enn 30 år dersom flere seksjonseiere har slik rett, men ikke dersom næringsseksjonene kun brukes til parkering for boligseksjonseiere.
Parkeringsplasser kan organiseres som en egen seksjon, klassifisert som næringsseksjon. Det opprettes da et tingsrettslig sameie etter sameieloven, hvor andelene tilsvarer antall plasser. Andelseierne bør tinglyse sine ideelle andeler. Parkeringsplassen følger ikke automatisk med ved salg av boligseksjonen, og det kan derfor fastsettes i vedtektene at andeler kun kan selges til boligseksjonseiere eller at disse har fortrinnsrett.
Seksjonen kan eies av utbygger, én eller flere seksjonseiere, eller alle i fellesskap. Det kan også etableres realsameie, hvor andelene er knyttet til bestemte seksjoner og ikke kan avhendes separat.
Parkeringsplasser kan seksjoneres som tilleggsdeler til bolig- eller næringsseksjoner. Tilleggsdeler må inngå i seksjoneringssøknaden og tinglyses. Endringer krever reseksjonering. Ved salg av seksjonen følger tilleggsdelen automatisk med, og kan ikke overdras separat.
Både innendørs og utendørs plasser kan være tilleggsdeler, men utendørs plasser må oppmåles etter matrikkelloven og matrikkelforskriften. Oppmålingen kan normalt gjøres som kontorforretning, forutsatt at arealet er tydelig avgrenset.
Parkeringsarealet kan organiseres som en egen anleggseiendom, det vil si en bygning eller konstruksjon med eget gårds- og bruksnummer. Dette er mest aktuelt for større parkeringsanlegg, for eksempel underjordiske garasjeanlegg under flere eiendommer. Løsningen er ofte kostbar og brukes derfor hovedsakelig ved større prosjekter.
Oppsummering
Parkeringsareal kan organiseres som fellesareal, tilleggsdel til en seksjon, egen parkeringsseksjon eller som anleggseiendom. Hver løsning har sine fordeler og utfordringer, både når det gjelder bruksrett, kostnadsfordeling, fleksibilitet og juridisk håndtering ved eierskifte eller endringer.
Det er viktig at sameiet eller utbygger vurderer nøye hvilken organisasjonsform som passer best for eiendommen, og at dette reguleres tydelig i vedtektene og seksjoneringsdokumentene. Riktig organisering bidrar til forutsigbarhet, rettferdighet og effektiv bruk av parkeringsarealet, samtidig som det gir nødvendig fleksibilitet for fremtidige behov og endringer. Ved å ha klare regler og avtaler på plass, kan potensielle konflikter og uklarheter unngås, og sameiet kan sikre en god forvaltning av parkeringsplassene til beste for alle seksjonseiere.
