Sameiets adgang til å kreve innflyttingsgebyr

Utgangspunktet etter eierseksjonsloven § 24 første ledd er at den enkelte seksjonseier har fri disposisjonsrett over egen seksjon. Ileggelse av innflyttingsgebyr, enten ved salg eller utleie av seksjonen, utgjør en begrensning i seksjonseiers rettslige rådighet over seksjonen. Vedtekter og andre beslutninger som begrenser den rettslige rådigheten over seksjonen må ha hjemmel i loven om den enkelte sameier skal være bundet. Eierseksjonsloven inneholder ingen bestemmelser som hjemler adgang til å ilegge innflyttingsgebyr. Utgangspunktet er derfor at sameiet ikke kan innføre begrensninger i form av innflyttingsgebyr ved å vedta vedtekt om innflyttingsgebyr med to tredjedels flertall.

Sameiet har imidlertid adgang til å kreve innflyttingsgebyr på alminnelig avtalerettslig grunnlag. Det følger av eierseksjonsloven § 24 andre ledd at en seksjonseiers rettslige disposisjonsrett over seksjonen kan begrenses i vedtektene dersom de som berøres, samtykker i begrensningen. Et slikt samtykke kan gis på to måter:

  1. Gjennom tilslutningsvedtekt hvor den berørte seksjonseier positivt tilslutter seg vedtekten om innflyttingsgebyr. Det er ikke tilstrekkelig at seksjonseieren har stemt for vedtekten og vedtekten er vedtatt med to tredjedels flertall, men seksjonseieren må også gi positiv tilslutning om at vedtekten om innflyttingsgebyr skal gjelde for vedkommendes seksjon.
  2. Dersom de opprinnelige vedtektene som ble vedtatt ved etablering av sameiet inneholder begrensninger i form av innflyttingsgebyr, må de som senere kjøper en seksjon anses for å ha akseptert de gjeldende vedtekter i og med kjøpet av seksjonen.

Dersom en seksjonseier har samtykket til vedtekt om innflyttingsgebyr etter en av de to ovennevnte alternativer, vil dette ved et eventuelt videresalg også gjelde for fremtidige eiere av samme seksjon dersom kjøper er kjent med vedtekten.  Dette vil være tilfellet dersom vedtekt om innflyttingsgebyr er tinglyst, registrert i Foretaksregisteret eller på annen måte gjort kjent for kjøper før kjøp av seksjonen.

Et vanlig og praktisk viktig tilfelle i mange sameier er at sameiets opprinnelige vedtekter ikke inneholder begrensninger i form av innflyttingsgebyr, men det senere er vedtatt vedtekt om innflyttingsgebyr uten at samtlige seksjonseiere har akseptert vedtekten. Som nevnt ovenfor vil sameiet i disse tilfellene ikke ha adgang til å kreve innflyttingsgebyr av de seksjonseierne som ikke har samtykket til vedtekten. Dersom en seksjonseier som ikke har samtykket til vedtekt om innflyttingsgebyr selger seksjonen, oppstår imidlertid spørsmålet om begrensning i form av innflyttingsgebyr gjelder for ny seksjonseier.

Det kan argumenteres for at ny seksjonseier samtykker til begrensningen i og med kjøpet av seksjonen, forutsatt at kjøper er kjent med vedtektene, og dermed er bundet av begrensningen, selv om den ikke gjaldt for tidligere eier av seksjonen. Et slikt standpunkt vil imidlertid være problematisk for tidligere seksjonseier, ettersom tidligere seksjonseier blir tvunget til å selge seksjonen med en rådighetsbegrensning vedkommende ikke har samtykket til. I realiteten vil derfor tidligere seksjonseier få innskrenket sine muligheter til å selge seksjonen, noe som strider med grunnprinsippet om fri disposisjonsrett over egen seksjon. Konklusjonen på denne problemstillingen er ikke klar, men på grunn av de nevnte betenkeligheter er det mest nærliggende å anta at ny seksjonseier ikke vil bli automatisk bundet av vedtekt om innflyttingsgebyr som tidligere seksjonseier ikke har samtykket til. Ny seksjonseier kan imidlertid positivt tilslutte seg vedtekt om innflyttingsgebyr, men dette skjer som nevnt ikke automatisk ved kjøp av seksjonen.

Avslutningsvis skal det også bemerkes at sameiet ikke står helt fritt til å fastsette størrelsen på et eventuelt innflyttingsgebyr. Sameiet kan kun kreve dekket de kostnader sameiet pådrar seg som følge av innflyttingen, og disse kostnadene må kunne dokumenteres overfor den enkelte kjøper. Typiske kostnader som kan kreves dekket er kostnader til postkasse- og ringeklokkeskilt, filing av nøkler (som kjøperen ikke har fått av selgeren), samt påregnelig driftskostnad for slitasje som følge av inn- og utflytting.

 

Denne artikkelen er skrevet av:

Advokatfullmektig Nils Kirkholm Sveingard