Ny eierseksjonslov – de viktigste endringene sett med seksjonseiers øyne

Den nye eierseksjonsloven trådte i kraft 01.01.18. Vi vil i det følgende gi en kortfattet fremstilling av de viktigste endringene sett med boligsameiers øyne.

Loven viderefører de fleste bestemmelser fra den tidligere loven, men det er også noen nye bestemmelser som representerer endringer sammenlignet med tidligere lov, og som bl.a. nødvendiggjør behov for vedtektsendringer i flere sameier.

Loven har blant annet fått en egen formålsbestemmelse i § 1, og en egen bestemmelse med definisjoner i § 4, som kan bidra til veiledning når loven skal anvendes.

Kortidsutleie (Airbnb), hyblifisering og ervervsbegrensningen

Kortidsutleie (Airbnb), hyblifisering og ervervsbegrensningen ble mye debattert i Stortinget under behandlingen av loven. Per i dag er det ikke inntatt noen begrensninger eller endringer i loven vedrørende disse temaene. Det vil si at man i utgangspunktet står fritt til å leie ut så mye man vil, og at man også kan opprette flere hybler i en seksjon. Ervervsbegrensningen er også opprettholdt som før. Debatten resulterte i at Stortinget vedtok tre anmodninger til regjeringen, hvor regjeringen ble bedt om å fremme lovforslag om disse tre temaene. Det gjenstår dermed å se om det blir innført begrensninger her.

Seksjonering og reseksjonering

Det er flere endringer i reglene om seksjonering og reseksjonering i den nye loven. Blant annet er det nå anledning til å både seksjonere og reseksjonere på et tidligere tidspunkt enn etter tidligere lov. Etter den nye loven kan man både seksjonere og reseksjonere ved rammetillatelse. Dette innebærer en praktisk forenkling ved f.eks. loftutbygging. Videre er det innført forenklinger med hensyn til oppmålingskrav for utendørs tilleggsdeler, typisk hageflekker utenfor seksjoner. Det er fortsatt krav om oppmålingsforretning, men dette skal nå som hovedregel gjøres ved kontorforretning.

Sammenslåing av eierseksjonssameier

I den nye lovens § 21 fjerde ledd er det inntatt en ny regel om sammenslåing av eierseksjonssameier. Sammenslåing har etter gammel lov vært praktisk talt umulig, da det krever medvirkning fra samtlige panthavere og andre rettighetshavere i seksjonene. Etter den nye bestemmelsen kan man slå sammen sameier uten samtykke fra rettighetshaverne i seksjonene, så fremt bruksenhetene ikke endres ved sammenslåingen.

Bruksrett til fellesarealer

I den tidligere eierseksjonsloven var det anledning til å gi en eller flere seksjonseiere midlertidig enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene, eksempelvis en parkeringsplass eller en bod. Loven inneholdt ingen tidsbegrensning, slik at eneretten i prinsippet kunne ha svært lang varighet.

I den nye loven (§ 25) er muligheten til å etablere slike midlertidige eneretter innskrenket. For rene boligsameier kan ikke retten vare i mer enn 30 år. I sameier som inneholder næringsseksjoner kan retten etableres for mer enn 30 år og også uten tidsbegrensning. For eneretter som skal vare i mer enn 30 år er det imidlertid en forutsetning at retten gjelder for to eller flere seksjonseiere og at samtlige seksjonseiere samtykker. Eneretter som allerede er etablert etter den gamle loven vil bestå, men ikke lenger enn 30 år fra 01.01.18. Sameier som har etablert slike langvarige eneretter bør vurdere å reseksjonere.

Parkering for seksjonseiere med nedsatt funksjonsevne

Sameiet blir gjennom den nye lovens § 26 pålagt å sikre at parkeringsplasser som i vedtak etter plan- og bygningsloven er krevet opparbeidet til bruk for personer med nedsatt funksjonsevne, gjøres tilgjengelig for disse. Dette skal gjøres gjennom vedtekter, bytteordning eller på annen måte.

Bestemmelsen innebærer at en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, som har parkeringsplass i sameiet, kan kreve at styret pålegger en seksjonseier uten behov for tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Retten til tilrettelagt plass gjelder så lenge det er et dokumentert behov tilstede.

Denne bestemmelsen vil være aktuell for de fleste sameier bygd etter 1997 med tilrettelagte parkeringsplasser. Styrene i slike sameier bør innta den lovpålagte bytteordningen i vedtektene og behandle vedtektsendringen på årsmøtet i 2018.

Ordensregler og pant

I ny lov § 28 er det inntatt en egen bestemmelse om ordensregler og dyrehold. Dyrehold er nå som hovedregel tillatt, men det er mulighet for å forby dyrehold i vedtektene eller i ordensregler. Selv ved et forbud mot dyrehold, vil en seksjonseier ha rett til å holde dyr dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for øvrige brukere av eiendommen.

De andre seksjonseierne har lovbestemt pant i seksjonen for krav som følger av sameierforholdet, typisk felleskostnader. Maksbeløpet for pantekravet er i ny lov økt fra en til to ganger folketrygdens grunnbeløp, per i dag ca. 187 200,-.

Vedlikeholdsplikt

Den tidligere eierseksjonsloven (§ 20) hadde én bestemmelse med to setninger som regulerte vedlikeholdsplikten i eierseksjonssameier, én setning om seksjonseiernes vedlikeholdsplikt og én setning om sameiets vedlikeholdsplikt.

Den nye eierseksjonsloven har en langt mer detaljert regulering av vedlikeholdsplikten i eierseksjonssameier. Seksjonseiernes plikt til å vedlikeholde bruksenheten er regulert i lovens § 32. Bestemmelsen inneholder en lang oppramsing av hva det påhviler seksjonseierne å vedlikeholde. Bestemmelsen kan fravikes i vedtektene. Styret bør derfor gjennomgå bestemmelsen for å se om reguleringen er i samsvar med den etablerte praksisen i sitt sameie.

Sameiets plikt til å vedlikeholde og utbedre fellesarealer er regulert i den nye lovens § 33. Også denne bestemmelsen er vesentlig mer spesifisert enn tidligere regulering. Det inntas også en rett for seksjonseiere til å utføre vedlikehold av fellesarealene selv, dersom sameiets mangelfulle vedlikehold medfører fare for at eiendommen påføres skade eller ødeleggelse. Seksjonseieren skal i slike tilfeller så vidt mulig varsle øvrige seksjonseiere i rimelig tid før vedlikeholdsarbeidet igangsettes, og seksjonseieren kan kreve refusjon for sine nødvendige utgifter.

Erstatningsansvar for mangelfullt vedlikehold

Den tidligere loven hadde ingen erstatningsbestemmelser. Nå er det inntatt bestemmelser om både seksjonseieres og sameiets erstatningsansvar for mangelfullt vedlikehold (hhv. § 34 og 35).

Begge bestemmelsene bygger på såkalt kontrollansvar. Det vil si at man blir erstatningsansvarlig for mangelfullt vedlikehold med mindre man kan sannsynliggjøre at det det mangelfulle vedlikeholdet skyldes en hindring utenfor ens kontroll og det ikke er rimelig å forvente at man skulle ha regnet med hindringen, overvunnet den eller unngått følgene av den.

Den nye loven har videre fellesregler om omfanget av erstatningen i § 36 og en egen bestemmelse om krav mot tidligere avtalepart i § 37. Sistnevnte bestemmelse gir sameiet og seksjonseiere hjemmel til å gjøre krav gjeldende direkte overfor den som har utført det mangelfulle vedlikeholdet på vegne av en annen seksjonseier eller sameiet, typisk en håndverker. Det er en forutsetning at den ansvarlige for vedlikeholdet også kunne gjort gjeldende krav mot den tidligere avtaleparten og at avtalen er inngått som ledd i næringsvirksomhet.

Årsmøtet og styret

I den nye loven (§ 60) gis styret rett til å gjøre gjeldende krav seksjonseiere har mot utbygger, dersom kravet knytter seg til mangler ved fellesarealene eller forsinket ferdigstillelse av disse. Bestemmelsen gir styret en lovbestemt rett til å tre inn i en eller flere seksjonseieres krav, og innebærer en forenkling sammenlignet med tidligere, hvor alle seksjonseiere måtte være parter i prosessen.

I den nye loven er begrepet «sameiermøte» erstattet med «årsmøte». Videre er tidsfristen for å avholde ordinært årsmøte flyttet fra utgangen av april til utgangen av juni. Dersom vedtektene inneholder frist for å avholde ordinært årsmøte, bør denne endres til lovens nye frist.

Det er for øvrig grunn til å merke seg at det er inntatt en ny begrensning hva gjelder flertallskrav for beslutning om bomiljøtiltak. Utgangspunktet er at et alminnelig flertall på årsmøtet kan beslutte å gjennomføre bomiljøtiltak som medfører et økonomisk ansvar eller utlegg for seksjonseierne i fellesskap på mindre enn 5 % av de årlige felleskostnadene. Den nye begrensningen knytter seg til den økonomiske belastningen for hver enkelt seksjonseier. Dersom tiltaket medfører et samlet økonomisk ansvar eller utlegg for en seksjonseier på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp (per i dag kr. 46 817) på beslutningstidspunktet, kreves samtykke fra vedkommende seksjonseier. Ettersom felleskostnadene i de aller fleste sameier fordeles etter eierbrøk, kan det medføre at kostnadsgrensen overskrides for noen, mens andre kommer under grensen.

Forretningsførsel, regnskap og revisjon

Den tidligere eierseksjonsloven opererte med en tredeling av sameier med hensyn til regnskaps- og revisjonsplikt. Dette skillet er ikke videreført i den nye loven. Utgangspunktet er det samme som tidligere: styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Endringen går ut på at det utelukkende er sameier med 21 eller flere seksjoner som plikter å føre regnskap og utarbeide årsberetning i samsvar med bestemmelsene gitt i eller i medhold av regnskapsloven. Tilsvarende gjelder for plikten til å ha statsautorisert eller registrert revisor.

 

Denne artikkelen er skrevet av:

Advokat Ingerid Eidesvik Lie