Ny eierseksjonslov – begrensninger i bomiljøtiltak

Ny eierseksjonslov – bomiljøtak som medfører kostnader for seksjonseier på over 50 % av folketrygdens grunnbeløp

I den nye eierseksjonsloven som antas å tre i kraft fra 1. januar 2018 innføres det et tak på hvilke kostnader sameiermøtet i eierseksjonssameier kan pålegge den enkelte sameier ved såkalte bomiljøtiltak. Med bomiljøtiltak menes tiltak som har sammenheng med seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, og som går ut over vanlig forvaltning, jf. den nye lovens § 50 første ledd. Den øvre grensen for hvilke bomiljøtiltak som kan treffes vil være halvparten av folketrygdens grunnbeløp («G»). Regelen er begrunnet i et ønske om å unngå at sameierne belastes uforholdsmessig sterkt i tilfeller hvor vedkommende tiltak ligger i utkanten av sameiets formål.

Det følger av § 50 annet ledd at

«Hvis tiltak etter første ledd fører med seg et samlet økonomisk ansvar eller utlegg for enkelte seksjonseiere på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tiltaket besluttes, kan tiltaket bare gjennomføres hvis disse seksjonseierne uttrykkelig sier seg enige».

Regelen representerer således i realiteten et vern for eierseksjonseierne mot særlig økonomisk inngripende tiltak i eierseksjonssameiet. Som fremholdt av lovkomiteen som behandlet lovforslaget er den enkelte sameier «den viktigste enheten, ikke sameiet».

Eksempel på bomiljøtiltak som kan rammes av regelen er tilfeller hvor et flertall treffer vedtak om kostbare «luksusvedtak», så som bygging og drift av innendørs svømmebasseng.

Det vil etter Stortingskomiteens syn være et brudd på lovens bærende idé om et flertall skal kunne pålegge et mindretall en kostnad som ikke er begrenset oppad. Det var ved behandlingen av bestemmelsen bred politisk enighet om at man skulle innføre et tak for hvilke kostnader den enkelte sameier kunne pålegges.

Om forholdet til reglene om kvalifisert flertall

Den nye bestemmelsen medfører imidlertid usikkerhet knyttet til hvilke tiltak som gjelder «ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut på vanlig forvaltning og vedlikehold i det aktuelle sameiet», jf. den nye lovens § 49 annet ledd bokstav a. Slike tiltak vil på samme måte som i dag kunne treffes med 2/3 flertall selv om tiltaket vil medføre kostnader for den enkelte sameier på over en halv G. Det er lett å se for seg en situasjon der enkelte sameiere mener at et tiltak hører inn under regelen i § 49, mens andre mener at det hører inn under § 50.

Ved lovbehandlingen ble det fremhevet at loven ikke må sette unødige grenser for moderniserende tiltak som det åpenbart er behov for i flertallets eller hele sameiets interesse, og som har nær sammenheng med sameiets kjerneformål – å sørge for gode bo- og bruksforhold. I slike tilfeller bør det være nok med et kvalifisert flertall, også om tiltaket er kostbart, og det er viktig at denne grensen ikke gjøres for snever. Som eksempler på tiltak som etter sin art kan vedtas innenfor rammen av § 49 annet ledd bokstav a kan nevnes ombygging av tak eller fasade, bygging av heis og installasjon av fibernett. Også lekeplasser og lade- og parkeringsanlegg for sykler og biler vil være underlagt regelen om 2/3 flertall.

Denne artikkelen er skrevet av:

Advokatfullmektig Dag Michael Bjerkli