Hvem skal betale egenandelen ved bruk av boligselskapets forsikring

En problemstilling som ofte oppstår for styret i boligselskaper, er hvorvidt egenandelen under boligselskapets forsikring kan kreves dekket av en seksjons- eller andelseier som har brutt sin plikt til vedlikehold overfor boligselskapet og/eller andre seksjons- eller andelseiere. Spørsmålet er ikke regulert i verken eierseksjonsloven eller borettslagsloven, og det finnes lite rettspraksis knyttet til spørsmålet.

Etter vårt syn må man legge til grunn en sondring som samsvarer med spørsmålet om det er boligselskapets eller seksjons- eller andelseierens vedlikeholdsplikt som eventuelt er misligholdt. Denne grensen samsvarer igjen med grensen for når det er boligselskapets forsikring som skal benyttes, i motsetning til de tilfellene der skaden faller inn under seksjons- eller andelseieres forsikring.

Det understrekes for ordens skyld at vedlikeholdsplikten også omfatter «tilfeldige skader», for eksempel skader som er forårsaket av uvær, innbrudd eller hærverk, jf. eierseksjonslovens §§ 32 syvende ledd og § 33 første ledd fjerde punktum. Regelen er den samme for andelseierne i borettslag, jf. borettslagsloven § 5-12 (4). Det fremgår ikke eksplisitt av loven at borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter tilfeldig skade, men det må være klart at også borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter slik skade. Dette følger av at bestemmelsen om erstatning for borettslaget er objektive,dvs. at det ikke er en forutsetning at borettslaget har utvist skyld for at laget likevel blir erstatningspliktig.   

Utgangspunktet for hvem som må dekke egenandelen er dermed som følger:

1.Når boligselskapet har misligholdt sin vedlikeholdsplikt

Sameiet eller borettslaget betaler egenandelen i de sakene der sameiet eller borettslaget har misligholdt vedlikeholdsplikten, og den misligholdte vedlikeholdsplikten står i årsakssammenheng med skaden, jf. eierseksjonsloven § 35 og borettslagsloven § 5-17.

2. Når seksjonseier har misligholdt vedlikeholdsplikten

Seksjonseier/andelseier betaler egenandelen i de sakene der seksjonseier/andelseier har misligholdt vedlikeholdsplikten, jf. reglene om erstatning for misligholdt vedlikeholdsplikt i borettslagsloven § 5-15 og eierseksjonslovens § 34, se særlig femte ledd.

Dette gjelder uavhengig av om seksjonseier/andelseier i tillegg er noe å bebreide, feks for å ha tatt feil av hvem som har ansvaret. Dette skyldes at de nevnte bestemmelsene oppstiller en regel om objektivt ansvar, som nettopp ikke er betinget av seksjons- eller andelseiers skyld.

Seksjons- og andelseiernes kan helt unntaksvis fraskrive seg sitt ansvar. Dette er tilfellet der det kan påvises at misligholdet av vedlikeholdsplikten skyldes en hindring utenfor seksjons- eller andelseierens kontroll, som det ikke er rimelig at seksjons- eller andelseieren skulle ha regnet med eller overvunnet følgene av. Terskelen for når unntaket kan benyttes er i norsk rett satt svært høyt[1], og det kan knapt tenkes tilfeller der seksjons- eller andelseiers ansvar kan begrenses under unntaket, ettersom også tilfeldige skader eksplisitt hører inn under vedlikeholdsplikten.

3. Seksjonseiers/andelseiers bruk av seksjonen

Selv om spørsmålet om dekning av egenandelen er sammenfallende med spørsmålet om det er boligselskapet eller seksjons- eller andelseieren som har brutt sin plikt til vedlikehold, er det også svært praktisk at seksjons- eller andelseierens bruk av leiligheten fører til skade på bygningskroppen. Også i slike tilfeller vil boligselskapet kunne kreve egenandelen dekket av beboeren som misligholder sin forpliktelse.

Både borettslagslovens § 5-11 og eierseksjonslovens §  25 (2) gir beboerne rett til å bruke sine bruksenheter til det de er beregnet til eller vanligvis brukes til, likevel slik at bruken ikke må påføre andre seksjonseiere skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte.

Man kan for eksempel tenke seg et tilfelle der en uriktig påkopling under seksjons- eller andelseierens kjøkkenvask medfører vannskade eller der seksjons- eller andelseieren eieren nekter boligselskapet adgang til seksjonen/andelen for å fjerne skadedyr. Slike tilfeller kan påføre boligselskapet eller andre beboere et tap. Seksjons- eller andelseieren vil da være ansvarlig for å dekke egenandelen til den som er påført tapet.

Boligselskapets krav på egenandelen vil være sikret ved boligselskapets pant i den aktuelle seksjonen/andelen, jf. ordlyden i eierseksjonslovens § 31 og borettslagsloven § 5-20 (1).

For øvrig understrekes det at det i praksis ofte vil være vanskelig å avklare hvem som har misligholdt sin vedlikeholdsplikt, og at spørsmålet om hvem som til slutt skal dekke egenandelen av den grunn ikke er opplagt.