Egenandel ved bruk av boligselskapets byggforsikring?

De fleste boligselskaper har tegnet egen forsikring som dekker skader på bygningsmassen. Ved bruk av slike forsikringer må det imidlertid betales en egenandel. I forbindelse med dette er det en ikke uvanlig problemstilling at det er uenighet om hvem, boligselskapet eller eier, som må betale egenandelen.

Vi kan tenke oss følgende situasjon:

Det oppstår lekkasje fra baderommet i en bolig, og lekkasjen skader blant annet underliggende leilighet. Boligselskapets forsikringsselskap dekker utbedringskostnadene for følgeskader på fellesareal og i skadelidende leilighet.

Etter dette sitter styret gjerne igjen med spørsmålet om hvem som skal betale egenandelen til forsikringsselskapet.

 

Hjemmel/rettsgrunnlag

Spørsmålet er ikke direkte regulert i verken borettslagsloven eller eierseksjonsloven. Svaret må derfor bero på om boligselskapet kan kreve kostnaden til egenandelen dekket enten etter alminnelige erstatningsrettslige prinsipper (culpa), eller gjennom en tolkning av lovgivningen. For borettslag/boligaksjeselskap følger det av borettslagsloven § 5-13 at:

«Laget kan krevje skadebot for tap som følgje av at andelseigaren ikkje oppfyller pliktene sine etter § 5-12 ( andelseiers vedlikeholdsansvar)»

For boligsameier følger det av eierseksjonsloven § 23 at:

«Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken med mindre særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.»

Seksjonseieres vedlikeholdsansvar er regulert i § 20, og dersom det oppstår kostnader som en følge av ansvaret ikke er oppfylt, er dette er særkostnad som kan kreves dekket av den enkelte.

 

Vurderingstema

Det styret må ta stilling til er altså om den ansvarlige for skadeårsaken (f.eks lekkasjen) er boligselskapet eller den enkelte eier. Med andre ord: Er det boligselskapet som ikke har overholdt vedlikeholdsplikten som følger av lov og vedtekter, eller er det den enkelte eier som ikke har overholdt sitt vedlikeholdsansvar?

For borettslag fremgår andelseiers og lagets ansvar henholdsvis § 5-12 og § 5-17. I tillegg kan også vedtektene inneholde relevante bestemmelser om ansvarfordelingen.

For boligsameier er det § 20 og eventuelt sameiets vedtekter som regulerer vedlikeholdsplikten til sameiet og den enkelte seksjonseier.

Dersom det viser seg at det er boligselskapet som ikke har overhold sin vedlikeholdsplikt er svaret gitt; Boligselskapet må dekke egenandelen til forsikringsselskapet.

Dersom det er den enkelte eier som ikke har overholdt sin vedlikeholdsplikt, må det i tillegg gjøres en vurdering av om eier har opptrådt forsvarlig/aktsomt. Eier må altså være å klandre for at vedlikeholdsplikten ikke er oppfylt, dersom det skal kunne kreves at han dekker egenandelen til forsikringsselskapet.

Utgangspunktet er at dersom vedlikeholdsplikten ikke er oppfylt, har eier handlet uaktsomt. Dette er imidlertid ikke alltid tilfellet, for eksempel dersom vedtektene er uklare.

 

Dersom vi ser på mitt innledende eksempel, må altså styret ta stilling til følgende:

  1. Skyldes skaden (lekkasjen) manglende overholdelse av boligselskapets eller den enkeltes vedlikeholdsansvar?

Er det f.eks utett membran er dette noe den enkelte vil være ansvarlig for. Er det derimot en lekkasje fra avløpsrør er dette boligselskapets ansvar.

  1. Har eier handlet uaktsomt?

Er eier å bebreide for at membranen ikke er tett? Her vil svaret som hovedregel være ja. Egenandel skal da betales av eier.

 

Tips

I de tilfelle det er vanskelig å påvise om eier er å bebreide, eller det er uklart om det er boligselskapet eller eier som ikke har oppfylt sin vedlikeholdsplikt, vil anbefalingen være at boligselskapet dekker egenandelen.

 

Artikkelen er skrevet av

Kontakt bilde Advokat Christian Engelstad