Sakes bakgrunn var en tvist om vedtektsendring blant aksjonærene i et aksjeselskap. Tvistetemaet omhandlet hvorvidt selskapet hadde samme formål som et borettslag eller som et boligbyggelag. I førstnevnte tilfelle vil selskapet være å anse som et boligaksjeselskap med det resultat at borettslagsloven kapittel 5, kommer til anvendelse. Dersom borettslagsloven regler kunne påberopes, slik aksjonærflertallet anførte, ville selskapets vedtekter kunne endres slik at aksjene og leilighetene i selskapet ble fritt omsettelige.

Retten måtte foreta sin vurdering gjennom en fortolkning av borettslagsloven § 1-4 andre ledd. Bestemmelsen lyder slik:

«For aksjeselskap som er stifta før lova tok til å gjelde, og som har same føremål som burettslag, gjeld §§ 1-5, 4-2, kapittel 5 og omdanningsreglane i § 13-5»

Lagmannsretten slår fast at det avgjørende for om et aksjeselskap er et boligaksjeselskap, er om det har til formål å gi aksjonærene bruksrett til bolig.

Retten påpekte innledningsvis at selskapets formålsordlyd i vedtektene peker på at hovedformålet nettopp har vært å gi aksjonærene bruksrett til bolig.

Videre viste retten til at det at selskapet har klare kooperative trekk, altså ikke vinningsformål, ikke er til hinder for at selskapet har samme formål som et borettslag. Tvert imot er kooperative trekk tydelige også hos borettslag, og i forlengelsen hos boligaksjeselskap.

Mindretallet anførte på sin side at organiseringen av selskapet, og da særlig at brukereierprinsippet ikke er fulgt, ved at det er aksjonærer som eier flere aksjer, og at det er juridiske personer som eier brorparten av aksjene. Retten uttaler i denne anledning følgende « I likhet med tingretten, mener lagmannsretten at merknadene viser at det må aksepteres visse avvik mellom brukereierprinsippet som ligger til grunn for borettslagsloven kapittel 5 og boligaksjeselskapet, uten at selskapet anses for ikke å ha samme formål som et borettslag» og videre at «Lagmannsrettens bemerker at vurderingstemaet i borettslagsloven § 4-1 andre ledd er om aksjeselskapet har samme formål som et borettslag – ikke om organiseringen ellers på alle punkter er lik som et borettslag»

Retten avviste også mindretallets anførsel om at selskapet må anses å være et boligbyggelag. Retten bygger sitt syn på at selskapet i sine eiertid har holdt bygningsmassen uforandret, og det har ikke vært noen aktivitet knyttet til å «skaffe» boliger til medlemmene utover den utleieaktivitet som selskapet har bedrevet. Det ble vist til at «det som først og fremst skiller et boligbyggelag fra et borettslag, er at førstnevnte er åpent for nye medlemmer, og på denne måten har vekslende medlemstall og vekslende kapital». Retten fastslår på denne bakgrunn at «Det er klart at BSFB verken har vekslende kapital eller deltakerantall, og slik lagmannsretten ser det taler dette mot at BSFB kan sies å ha samme formål som et boligbyggelag».

Lagmannsretten konkluderer gjennom å vise til tingrettens vurdering som lyder «Etter rettens syn er det sentralt at BSFB er et aksjeselskap, og har et formål som passer overens med formålet i borettslagsloven av 2003. Borettslagsloven legger opp til at slike aksjeselskap skal anses som boligaksjeselskap og reguleres av lovens kapittel 5, selv om de ikke for øvrig stemmer helt overens med de karakteristika som borettslag pr 2003 er angitt å ha»

 

Dommen er konkret og har av denne grunn noe begrenset overføringsverdi til andre saker. Den inneholder likevel interessante betraktninger om borettslagslovgivningens historikk. Av særlig interesse er også omtalte vurderinger fra kompetente ressurser, slik som Christian Fr. Wyller, som ble utarbeidet i anledning saken i domstolene.

– Christian Engelstad