Utleie – Airbnb

Kortidsutleie av eierseksjoner og borettslagsandeler er et svært aktuelt tema om dagen. Oslo byfogdembete avsa i juli 2016 en interessant dom. Dommen konkluderer ikke med hvor grensen for utleie via airbnb og annen kortidsutleie går, men dommen inneholder likevel enkelte interessante uttalelser. Domstolene i Norge har ikke tatt endelig stilling til hvorvidt det omfangsmessig foreligger en grense for hvor mye kortidsutleie et sameie/borettslag må akseptere, men det er grunn til å tro at det går en grense.

Rettslig sett er det to motstridene utgangspunkter i denne type tvister. Eier av leiligheten og for eksempel Huseiernes landsforbund er av den oppfatning at det må en lovendring til for å begrense omfanget av kortidsutleie, altså at det per tidspunkt er fritt frem. På den annen side vil Sameiene/Borettslagene ofte være av den oppfatning at kortidsutleie i stort omfang vil være i strid med boligformålet. Altså at utleien i realiteten er næringsvirksomhet i strid med boligformålet.

I tillegg kan det argumenteres med at omfattende kortidsutleie skaper mye støy og at det bidrar til et ustabilt bomiljø. Dette vil som hovedsak bero på en konkret vurdering.

I den konkrete saken fra 2016 la retten til grunn at seksjonen hadde blitt leid ut 53% av tiden de siste 2,5 år, og at utleier 40% av denne tiden selv også har bodd i leiligheten. I 50% av utleietilfellene har det blitt leid ut til grupper på mellom 4-8 personer.  Retten uttale følgende (av særlig interesse):

«Retten mener at utleie gjennom Airbnb, også kortidsutleie, i utgangspunktet ikke er i strid med formålet i eierseksjonsloven § 19 tredje ledd, men at utleien kan få et slikt betydelig omfang at virksomheten faller utenfor formålet. Det må etter rettens syn foretas en konkret vurdering, der det må ses hen til i hvilken utstrekning seksjonseier selv bor i seksjonen, hvorvidt hele eller deler av seksjonen leies ut, antall gjester og i hvilken utstrekning gjestene er til ulempe for de øvrige seksjonseierne»

«Etter rettens syn ville X utleievirksomhet, i det omfang det her er tale om, lett blitt ansett som formålsstridig dersom han selv ikke bodde i leiligheten overhode«.

«Retten mener at det i denne konkrete saken er omstendigheter ved utleien, både i forhold til hyppigheten og størrelsen på gjestegruppene, som tilsier at man er utenfor boligformålet»

På tross av disse uttalelser konkluderte retten med at det ikke forelå grunnlag for tvangssalg av seksjonen, da man mente at Sameiet skulle ha gått lenger for å finne en minnelig løsning i forkant av at det ble gitt salgspålegg. Dommen er likevel interessant i den forstand at den signaliserer at det trolig går en grense for omfanget av kortidsutleie.

Her kan dere lese dommen:

Dom airbnb

 

Artikkelen er skrevet av

Kontakt bilde Advokat Christian Engelstad